提　纲
　　一、房地产发展新模式下房地产估价师是做什么的？
　　职业前景和钱景
　　二、房地产估价师考试基本情况
　　三、应该如何报考备考规划？
　　四、建工网给你怎样的助考服务

　　一、房地产发展新模式下房地产估价师是做什么的？
　　《上海市房地产估价行业业务指南（试行）》
　　房地产评估行业业务四类：
　　①评估类业务、 ②评价类业务、③咨询类以及④其他业务
　　①房地产评估类业务
　　以“评定、估算”为基本方法，为向第三方证明或说服第三方提供，估价专业意见属于鉴证性或证据性。
　　（1）房地产估价规范“5不同估价目的下的估价”15大类评估目的：
　　抵押、税收、征收、拍卖变卖、分割合并、损害赔偿、保险、转让、租赁、土地出让、投资基金、财务报告、各种经济活动、纠纷、分家析产、出境资产证明、行政纪检办案、征收预评估等。
　　（2）城镇土地估价规程“不同权利状态下土地价格评估”的大类：
　　土地出让、补地价、授权经营、作价出资（入股）、土地租赁、划拨土地、地役权；农用地估价规程中的农用地承包等。
　　（3）其他：
　　包括政策性住房价格评估、商品房销售价格定价备案评估、不良资产处置、房屋重置价格评估、历史建筑估价、物业服务价格评估、居住权评估、投资项目前期成本估算、土地收储、土地置换、基准地价、标定地价、征地区片综合地价、地价动态监测等类别划入房地产评估类。

　　②房地产评价类业务（17项）
　　根据评价标准出具评价意见，以房地产评估为基础，通过量化/非量化指标体系的建立、测算与评估，得出相关意见。
　　（1）与价格指数相关的，如租赁或房产价格指数监测等；
　　（2）与风险等级相关的，如社会稳定风险评估等；
　　（3）与质量等级类别相关的，如城镇土地分等定级、集体建设用地定级、农用地定级、耕地质量评价等；
　　（4）与指标体系相关的，如项目评审服务、物业服务履约评价、绩效评价、城市体检、全民所有自然资源清查、资产负债表、建设项目节地评价、建设用地节约集约利用评价、开发区土地集约利用评价等。

　　③房地产咨询类业务（24项）
　　根据委托方需求，应用科学方法进行定量和定性分析，查出存在的主要问题和原因，提出并指导实施改进方案，从而提高委托方的经济效益或管理水平的业务。——咨询报告：
　　（1）与房地产项目全生命周期相关的，如：房地产市场分析、投资机会研究、尽职调查、前期策划、项目建议书、项目可研报告、项目融资咨询、开发成本估算、开发管理、投后咨询及财务监理、房地产资产运营管理、存量资产盘活、房地产处置税收咨询等；
　　（2）与城市更新、乡村振兴相关的，如征收咨询服务、城市更新综合咨询、乡村振兴项目综合咨询；
　　（3）与土地开发相关的，如土地储备规划计划编制、储备土地临时利用研究，土地征收成片开发方案编制（含片区综合开发咨询）、土地规划咨询、全域土地综合整治（含土地整治项目可行性研究）；
　　（4）与房地产大 数据技术信息服务相关，如大数据评估咨询、数据库各类信息采集供应服务，金融机构风险控制咨询服务。

　　④其他类（4项）
　　评估专业人员根据委托方需求，利用房地产相关专业服务能力，以委托方的任务为主导，综合集成运用各种资源，完成特定项目的服务。
　　如：存在历史遗留疑难杂症问题的不动产登记代理过户
　　需要综合协调的存量土地出让代理服务
　　利用既有渠道进行的大宗物业交易经纪服务
　　司法评估业务衍生的网络司法拍卖辅助服务。
　　《自然资源资产价格评估业务拓展导则（2024）》
　　法定评价评估类业务——常规性业务
　　根据《中华人民共和国资产评估法》，法定评估是涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的，应当依法委托土地估价机构评估。

　　第一大类：国有土地价格评估：——土地估价报告（含技术报告）
　　1）国有建设用地土地使用权出让地价评估
　　2）国有建设用地土地使用权补缴地价款地价评估
　　3）划拨国有建设用地使用权处置价格评估
　　4）国有建设用地土地使用权其他有偿使用方式地价评估
　　5）建设用地地下空间权价格评估
　　6）建设用地地上空间权价格评估
　　7）地役权价格评估
　　8）临时用地土地使用权价格或租金评估
　　9）国有农用地有偿使用涉及的价格评估
　　10）国有土地使用权收回价格评估
　　11）国有土地使用权转让价格评估
　　12）国有土地使用权租赁权价格评估
　　13）国有土地使用权抵押价格评估
　　14）处置金融不良资产涉及的国有土地价格评估
　　15）司法处置（诉讼）涉及的国有土地价格评估：
　　a）司法处置涉及的国有土地价格评估
　　b）司法诉讼（保全）涉及的国有土地价格评估
　　c）申请解除过度查封涉及的国有土地价格评估

　　16）国有土地课税价格评估
　　17）国企改制涉及的国有土地价格评估
　　18）事业单位改制涉及的土地资产处置价格评估
　　19）企业财务需要与土地盘活利用涉及的土地价格评估：
　　a）企业产权交易涉及的土地价格评估
　　b）土地使用权财务报告目的评估
　　c）企业清产核资涉及的土地价格评估
　　d）土地使用权分割或合并涉及的价格评估
　　e）企业存量土地盘活利用涉及的价格评估
　　f）企业证券服务涉及的价格评估
　　g）土地偿债价格评估
　　h）债转股地价评估
　　20）特殊单位土地资产处置评估：
　　a）军用空余土地价格评估
　　b）中央单位土地处置价格评估

　　第二大类：集体土地价格评估：
　　1）农村宅基地价格评估
　　2）集体经营性建设用地入市价格评估
　　3）集体建设用地建设保障性住房所涉及的地价评估
　　4）土地承包经营权流转评估
　　5）土地经营权价格评估
　　6）承包土地经营权抵押评估
　　7）土地征收征用价格评估
　　8）征收地上附着物和青苗补偿标准评估
　　9）征收农用地区片综合地价评估

　　第三大类：分等定级与公示地价评估
　　1）城镇土地分等定级
　　2）农用地分等定级
　　3）基准地价（基准价）评估
　　4）标定地价评估
　　——文字成果（工作报告、技术报告等）、表格成果、图件成果、数据库成果
　　5）城市地价动态监测：
　　城市地价动态监测季度报告、年度报告，具体包括：商服、住宅、工业和综合地价水平值、地价增长率、地价指数等指标
　　第四大类：自然资源资产评估：
　　1）自然资源资产价格整体评估
　　2）海域、无居民海岛使用权价格评估
　　3）森林资源有偿使用涉及的价格评估
　　——估价报告（含技术报告）
　　4）自然资源资产核算
　　5）自然资源资产清查
　　——数据成果、文字成果、图件成果、数据库成果

　　长期主义：可干终生，越老越值钱
　　
　　职业前景：走过场的“假估价”到拼专业的“真估价”
　　鉴证性估价：敲章卖钱，职业风险高
　　咨询性估价：专业智慧服务客户，不敲章，风险小，收益高
　　

　　咨询顾问服务比重持续增加。
　　2023年全国39％的估价机构开展了咨询顾问服务，一级估价机构咨询顾问业务评估总价值占其所有评估业务总价值的比重为24.6％，服务内容涉及社会稳定风险评估、房地产市场价值咨询、城市更新（含老旧小区改造）等多个领域。
　　受经济周期影响小于其他行业：
　　（1）政府土地管理基础业务兜底
　　（2）经济上行期，市场业务线——抵押，征收
　　（3）经济下行期，司法业务线
　　（4）房地产发展模式转型，新业务线机会多
　　职业钱景
　　估价行业：底薪＋绩效模式
　　跨地区/跨行业经营业务模式是主流（资产评估/矿业权/二手车/珠宝/会计师/税务师等）
　　武汉地区：
　　无证员工：5～8万综合年薪
　　持证员工：8～12万综合年薪
　　区域总管年入20～30万
　　业绩绩效上不封顶