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某市拟拍卖一宗面积为13.33万m2、容积率为2.56的商品
2019-01-11来源: 建设工程教育网
某市拟拍卖一宗面积为13.33万m2、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万m2的公共租赁住房，政府以6000元/m2的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/m2，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/m2，销售税金及附加为销售收入的5.5%(配建的公共租赁住房免征营业税及附加)，如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。(8分)
查看答案解析
【正确答案】假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2(不包括契税)
1.建筑面积=13.33×2.56=34.1248(万m2)
2.销售收入由两部分组成：
商品住房销售收入+配套公租房回购收入总销售收入
=(34.1248-3)×8500×(1-5.5%)+3×6000=268009.956(万元)
3.总成本=34.1248×(1.04A+3800)+5500=35.48979A+135174.2
4.利润=销售收入-销售税费-总成本
8000=268009.956-35.48979A-135174.2
A=3517.512(元/平方米)。
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