企业能接受的最高楼面地价水平

某市拟拍卖一宗面积为13.33万m2、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万m2的公共租赁住房，政府以6000元/m2的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/m2，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/m2，营业税及附加为销售收入的5.5%（配

建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。（8分）

『正确答案』

假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税），

1.建筑面积＝13.33×2.56＝34.1248（万m2）

2.销售收入由两部分组成：

商品住房销售收入＋配套公租房回购收入

＝（34.1248－3）×8500（1－5.5%）＋3×6000

＝268009.956（万元）

3.总成本＝34.1248（1.04A＋3800）＋5500＝35.48979A＋135174.2

4.利润＝销售收入－销售税费－总成本

8000＝268009.956－35.48979A－135174.2

A＝3517.512（元/平米）