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下一讲土地估价基础与实务（2024）教材精讲[超值精品]
第一章 土地估价基础第01讲 土地的概念
时长：00:35:05
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第02讲 土地的分类
时长：00:17:53试听
第03讲 土地权利、地租理论
时长：00:51:04试听
第04讲 土地市场理论
时长：00:54:04试听
考试目的
测查应试人员对土地的内涵、基本特征及类型，土地类型及其特点，土地产权，地租理论、区位理论、土地报酬递减规律、土地市场理论的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求
1.掌握土地的内涵，土地的特性；
2.掌握土地的基本类型及我国土地的分类；
3.掌握土地权利的概念及类型、我国土地所有权、用益物权和担保物权的类型；
4.熟悉土地的功能；
5.熟悉主要类型土地的特征；
6.熟悉我国主要类型土地的利用；
7.熟悉我国土地所有权、用益物权和担保物权的权能及规定；
8.了解我国土地资源的特点，土地实体及特征；
9.掌握地租的含义，地租与地价的关系；
10.掌握区位的含义及影响因素，区位与地价的关系；
11.掌握土地报酬递减的含义；
12.掌握土地供给与需求的含义、特点及影响因素；
13.掌握土地供求与地价的关系；
14.熟悉地租理论在土地估价中的应用；
15.熟悉几种主要的区位论；
16.熟悉土地报酬递减的基本原理；
17.熟悉土地供给方式；
18.熟悉土地需求类型；
19.熟悉土地供求平衡原理；
20.了解马克思地租理论，新古典城市地租理论；
21.了解区位理论在土地估价中的应用；
22.了解土地报酬递减规律在土地估价中的应用；
23.了解土地市场的特点，土地市场分析。
测查应试人员对土地的内涵、基本特征及类型，土地类型及其特点，土地产权，地租理论、区位理论、土地报酬递减规律、土地市场理论的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求
1.掌握土地的内涵，土地的特性；
2.掌握土地的基本类型及我国土地的分类；
3.掌握土地权利的概念及类型、我国土地所有权、用益物权和担保物权的类型；
4.熟悉土地的功能；
5.熟悉主要类型土地的特征；
6.熟悉我国主要类型土地的利用；
7.熟悉我国土地所有权、用益物权和担保物权的权能及规定；
8.了解我国土地资源的特点，土地实体及特征；
9.掌握地租的含义，地租与地价的关系；
10.掌握区位的含义及影响因素，区位与地价的关系；
11.掌握土地报酬递减的含义；
12.掌握土地供给与需求的含义、特点及影响因素；
13.掌握土地供求与地价的关系；
14.熟悉地租理论在土地估价中的应用；
15.熟悉几种主要的区位论；
16.熟悉土地报酬递减的基本原理；
17.熟悉土地供给方式；
18.熟悉土地需求类型；
19.熟悉土地供求平衡原理；
20.了解马克思地租理论，新古典城市地租理论；
21.了解区位理论在土地估价中的应用；
22.了解土地报酬递减规律在土地估价中的应用；
23.了解土地市场的特点，土地市场分析。
一、土地的内涵
土地既是资源，又是资产。
土地资源是指土地作为自然要素，现在或可预期的将来，能为人们所利用并产生经济效益的那部分土地。
土地资产是指土地财产，即作为财产的土地。财产对象实体：有限性（稀缺性）、有用性、可占用性和具有价值。
自然资源资产管理：自然资源转为市场化资源，变成资产
高淳区级全域山水田林湖草一体管理生态系统整治保护
十九大报告：加强对生态文明建设的总体设计和组织领导，设立国有自然资源资产管理和自然生态监管机构，完善生态环境管理制度，统一行使全民所有自然资源资产所有者职责。
二、土地的特性
（一）土地的自然特性
1.位置固定性
土地的绝对位置固定不变，只能在其所处地域内加以利用，位置固定性造成了土地利用方面的限制。
土地的经济相对位置会随着社会经济的发展、资源的开发，道路网的完善与扩建、城镇布局的调整及其经济辐射面的扩大而改变。
深圳：南海边的小渔村到现代化国际大都市
2.面积有限性
必须坚持最严格的节约用地制度，推动集约高效用地，增加单位面积土地价值量。
集约：单位土地面积上投入更多其他非土地要素
建设用地节约集约利用评价，开发区土地集约利用评价
3.质量差异性
土地的空间差异性，要求人们因地制宜地合理利用，确定土地利用的合理结构与方式，以取得土地利用的最佳综合效益。
4.可更新性
农业——施肥、灌溉、耕作、作物轮作
非农业——承载力的利用是永续的
（二）土地的经济特性
1.土地供给的稀缺性
地球表面积约5.1亿平方公里——三山六水一分田
引起土地所有权垄断和土地经营垄断。
2.土地利用方式的相对分散性
土地位置固定，只能就地利用，土地利用方式相对分散。
要求：利用土地时需进行区位选择、建立交通运输联系，以提高土地利用的综合区位效益。
3.土地利用方向的多宜性
坚持土地最有效利用原则，防止土地资源浪费。——最有效利用
4.土地利用后果的外溢性
土地利用对周围区域的生态环境、社会和经济产生作用和影响。——外部性
要求政府部门以社会代表的身份行使征用权和管理权，对全部土地的利用进行宏观的管理、监督和调控。——管制
1.土地供给的稀缺性
地球表面积约5.1亿平方公里——三山六水一分田
引起土地所有权垄断和土地经营垄断。
2.土地利用方式的相对分散性
土地位置固定，只能就地利用，土地利用方式相对分散。
要求：利用土地时需进行区位选择、建立交通运输联系，以提高土地利用的综合区位效益。
3.土地利用方向的多宜性
坚持土地最有效利用原则，防止土地资源浪费。——最有效利用
4.土地利用后果的外溢性
土地利用对周围区域的生态环境、社会和经济产生作用和影响。——外部性
要求政府部门以社会代表的身份行使征用权和管理权，对全部土地的利用进行宏观的管理、监督和调控。——管制
（三）土地的产权特性
在土地权利的确定、行使和保护等方面所表现的特性。
1.土地产权的法定性。土地产权的种类、内容、效力、取得、丧失、变更及其保护源自法律规定，当事人不得自由地创设。
2.土地产权的抵押担保性。土地产权客体必须是有价值的与可占用的。
3.土地产权的公示性（登记性）。
公示方法：动产——占有，经交付而变动
不动产——登记；不动产物权的变动则需要经过登记。
4.土地产权的稳定性。不用担心被不公正或随机侵犯。
5.土地产权的支配性。土地权利主体依自己的意思对标的物加以使用、收益、处分。无需他人给予协助，更不须征得他人的同意。
6.土地产权的排他性。
土地产权不容他人侵犯：一是某一特定的土地上不能有两个或两个以上互不相容的土地权利。二是土地权利具有直接排除不法妨碍的性能。
土地产权的排他性指可垄断性，在转让时可获得垄断收益。
在土地权利的确定、行使和保护等方面所表现的特性。
1.土地产权的法定性。土地产权的种类、内容、效力、取得、丧失、变更及其保护源自法律规定，当事人不得自由地创设。
2.土地产权的抵押担保性。土地产权客体必须是有价值的与可占用的。
3.土地产权的公示性（登记性）。
公示方法：动产——占有，经交付而变动
不动产——登记；不动产物权的变动则需要经过登记。
4.土地产权的稳定性。不用担心被不公正或随机侵犯。
5.土地产权的支配性。土地权利主体依自己的意思对标的物加以使用、收益、处分。无需他人给予协助，更不须征得他人的同意。
6.土地产权的排他性。
土地产权不容他人侵犯：一是某一特定的土地上不能有两个或两个以上互不相容的土地权利。二是土地权利具有直接排除不法妨碍的性能。
土地产权的排他性指可垄断性，在转让时可获得垄断收益。
三、土地的功能（作用，专业基础P7～8）
（一）资源的作用
是人类的立足场所，生存条件；是人类劳动的一般对象；是物质生产必需的物质条件。景观功能、生态保护功能和历史记录功能。
（二）资产的作用
1.体现拥有者的经济和社会地位——率土之滨莫非王土
2.为拥有者产生收益或增值——地租
3.投资的手段（土地招商引资；抵押融资）
四、我国土地资源的特点（了解）
（一）绝对数量大，人均占有少
中国国土面积960万平方公里，世界第3，按利用类型区分的各类土地资源绝对数量大、人均占有量少。
（二）类型复杂多样，耕地比重小
中国地形气候复杂，土地类型复杂多样，为农、林、牧、副、渔多种经营和全面发展提供了有利条件。有些土地类型难以开发利用。例如，中国沙质荒漠、戈壁合占国土总面积的12％以上，改造利用难度很大。对农业生产至关重要的耕地，所占的比重仅10％多些。
（三）利用情况复杂，生产力地区差异明显
东北平原上，汉民族种植高粱、玉米等杂粮，朝鲜族则多种植水稻。山东农民种植花生，河南、湖北的农民则种植芝麻且收益较好。
（四）分布不均，保护和开发问题突出。
其一，具体土地资源类型分布不均。耕地主要集中在中国东部季风区的平原地区，草原资源多分布在内蒙古高原的东部等。其二，人均占有土地资源分布不均。 中国林地少，森林资源不足。东北林区力争采育平衡，西南林区过熟林比重大、林木资源浪费。中国草原资源利用不充分，畜牧业生产水平不高，在局部草原面临过度放牧、草场退化问题。
五、土地实体及特征（原理与方法P24～29）
1.土地实体
地上空间——城市土地：容积率、建筑高度；农村土地：架设管线、通道、景观环境的限制等
地表层
地下层——岩石、地下水、矿藏、气体、热能
土地定着物——建筑物、树木、作物、植被等
2.特征
1）不可移动性
2）具有自然生产力——农业，土地投入可改善
3）承载力
4）可以改良
农地改变为非农地（农地非农化），一般不可逆。
5）蕴含自然资源
6）可观赏性——景观增加价值
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