2003年度房地产经纪人考试《房地产经纪相关知识》
2008-07-09 09:03
一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）
1.某地某类住房价格由1500元/m2上升为1700元/m2，需求量由10万m2下降为9万m2。该类住房需求的价格弹性为（ ）。
A.0.75
B.0.94
C.1
D.1.33
2.某居民贷款50000元，年贷款利率为6％，贷款期限为5年，若按等额本金还款方式偿还，第三年偿还的利息应为（ ）元。
A.1800.00
B.1869.82
C.3000.00
D.11869.82
3.一般来说，供给不变，当需求增加时，将引起（ ）。
A.均衡数量增加，均衡价格上升
B.均衡数量增加，均衡价格下降
C.均衡数量减少，均衡价格上升
D.均衡数量减少，均衡价格下降
4.房地产市场组成要素至少包括（ ）。
A.卖方、买方、房地产市场竞争
B.卖方、买方、房地产经纪
C.卖方、买方、供交易的房地产
D.卖方、房地产经纪人、市场营销
5.在投资项目经济评价中，当i1＝11％时，NPVl＝12.28万元，当i2＝12％时，npv2＝－25.66万元。该投资项目的内部收益率为（ ）。
A.11.32％
B.11.50％
C.12.32％
D.23％
6.投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部（ ）所需要的时间。
A.现金流人
B.初始投资
C.净现金流量
D.运营费用
7.按交易目的划分，房地产市场可分为房地产使用市场和房地产（ ）。
A.买卖市场
B.租赁市场
C.投资市场
D.租售市场
8.在房地产拍卖中，竞买人的最高应价未达到（ ）时，该应价不发生效力。
A.起拍价
B.保留价
C.标价
D.成本价
9.房地产价格构成中的开发成本，在理论上可以划分为（ ）和建筑物建造成本。
A.土地开发成本
B.房屋拆迁安置补偿费用
C.开发管理费用
D，开发过程中的税费
10.某套二手住宅，套内建筑面积下的价格为2000元/m2，套内建筑面积与本套住宅建筑面积之比为0.92，使用面积与建筑面积之比为0.8，则本套住宅建筑面积下的价格为（ ）元/m2。
A.1600
B.1840
C.2000
D.2174
11.某居民欲购买一套商品住宅，银行要求首付款为总房价的25％，余款通过贷款解决。已知贷款期限为20年，贷款年利率为5.04％，并采用贷款利率不变下的等额本息还款方式。若该居民家庭月收人为4600元，其中的30％可用于偿还贷款，该居民可以承受的住宅总价为（ ）万元。
A.27.42
B.27.79
C.35.22
D.83.36
12.运用比较法评估房地产价格，下列关于选取可比实例的要求中，不正确的是（ ）。
A.可比实例的成交日期应与估价时点接近
B.可比实例应是估价对象的类似房地产
C.可比实例的成交价格应是正常价格或可修正为正常价格
D.可比实例的价格表示方式应与评估价值相同
13.某可比实例成交价格为2000元/m2，房地产状况方面与估价对象相比稍差，经过比较，该实例可得80分，估价对象房地产可得90分，其修正的结果为（ ）元/m2。
A.1777.78
B.2222.22
C.2250.00
D.2500.00
14.某房地产的土地使用年限为40年，至今已使用8年，年有效毛收人为60万元，正常运营费用为24万元，资本化率为8.2％，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A.403.77
B.420.26
C.439.02
D.672.95
15.按城市规划要求，居住区人均公共绿地面积指标：组团绿地不少于（ ）m2/人。
A.1.5
B.1
C.0.8
D.0.5
16.某项目在城市规划中要求建筑红线后退8米，是指其建筑物最外边线从（ ）后退8米。
A.用地红线
B.城市绿线
C.道路红线
D.建筑线
17.经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线，称为（ ）。
A.用地红线
B.建筑线
C.城市绿线
D.道路红线
18.根据欧美经验，从工业化社会到后工业化社会，城市发展具有相似的进化过程，可以分为（ ）。
A.相对集中绝对集中相对分散绝对分散
B.相对集中绝对集中绝对分散相对分散
C.绝对集中相对集中相对分散绝对分散
D.绝对集中相对集中绝对分散相对分散
19.在城市发展过程中，如果城市的离心扩散一直保持与建成区接壤，连续渐次地向外推进，这种扩散方式被称为（ ）城市化。
A.飞地型
B.向心型
C.外延型
D.郊区型
20.大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的地区，称为（ ）。
A.开发区
B.综合区
C.中心商务区
D.商业区
21.按照建筑物安全的基本要求，没有严重污染是指（ ）。
A.不会发生室外大气污染
B.不会发生室外噪声污染
C.不会发生固体废物污染
D.建筑材料和地基不会产生严重污染
22.建筑耐久年限一般是根据建筑物的（ ）来确定的。
A.使用性质
B.施工质量
C.主体结构
D.维修保养
23.从人际关系的基础看，可分为以感情为基础的人际关系和以（ ）为基础的人际关系。
A.利益
B.经济
C.权力
D.利害
24.适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需在屋顶设置水箱的供水方式属于（ ）。
A.分区、分压供水方式
B.设置水箱供水方式
C.直接供水方式
D.设置水泵、水箱的供水方式
25.评价建筑装饰材料的经济性，既要考虑装饰工程的一次性投资和材料的使用寿命，还要考虑装饰材料的（ ）。
A.寿命周期费用
B.环保性
C.适用性
D.日后维护和维修费
26.通常把反映建筑物的主要出入口或主要外貌特征的正投影图称为（ ）。
A.主视图
B.正立面图
C.侧视图
D.俯视图
27.商住楼中住宅与商业共同使用的共有建筑面积，按住宅与商业的（ ）分别分摊给住宅和商业。
A.价值比例
B.建筑面积比例
C.土地面积比例
D.土地价值比例
28.某地区商品住宅供给的土地成本弹性大于1，将土地价格降低1％，会导致商品住宅供给（ ）。
A.增加1％
B.减少1％
C.增加1％以上
D.减少1％以上
29.全面反映土地及其上附着物的位置和权属等状况的图件是（ ）。
A.地形图
B.宗地图
C.基本地籍图
D.土地分丘图
30.房屋用地调查与测绘是以（ ）为单元分户进行的。
A.幢
B.户
C.丘
D.幅
31.中国某城市商品住宅成交价格为每平方米建筑面积400美元，假设成交时人民币与美元的市场汇率为1美元＝8.25元人民币，该种汇率的标价方法是（ ）。
A.间接标价法
B.直接标价法
C.应收标价法
D.市场汇率标价法
32.若名义利率为6％，通货膨胀率为0.5％，则实际利率应为（ ）％。
A.5.47
B.5.5
C.6.46
D.6.53
33.当抵押房地产再次抵押时，其贷款成数应为贷款金额占该房地产价值（ ）的比率。
A.扣除其房价首付款
B.扣除其已担保债权后余额
C.扣除质押债权
D.扣除质押债权和已担保债权余额
34.从营销的角度来看，市场是一种商品或服务的所有潜在购买者的（ ）。
A.桥梁
B.需求总和
C.任意安排
D.任何场合
35.委托性贷款中，接受委托的贷款人（ ）。
A.收取手续费，承担贷款风险
B.收取手续费，不承担贷款风险
C.不收取手续费，承担贷款风险
D.不收取手续费，不承担贷款风险
36.债权人就债务人的信用向保险人投保，若债务人失信不履行义务，由保险人代为补偿，并取得对债务人的（ ）。
A.投保权
B.保证权
C.求偿权
D.赔偿权
37.抵押房地产中的房屋火灾保险是一种（ ）。
A.保证保险
B.信用保险
C.法定保险
D.财产损失保险
38.下列关于房地产贷款保险的说法中，错误的是（ ）。
A.凡是与房地产贷款有关的保险都可包含在房地产贷款保险内
B.房地产贷款保险只是分散房地产贷款风险的一种方式
C.房地产贷款保险涉及的险种既有财产保险，又有人身保险
D.房地产贷款中的借款人可以购买信用保险
39.下列关于统计总体、个体和样本概念的说法中，错误的是（ ）。
A.统计中通常把所要研究的事物或现象的全体称为总体
B.总体只能是有限总体，不能是无限总体
C.组成总体的每个元素称为总体单位，也即个体
D.样本中所含个体的数量，称为样本容量
40.随机地从调查对象中抽取一部分个体作为样本进行调查，并根据其调查结果推断总体数量的特征，称为（ ）。
A.抽样调查
B.典型调查
C.重点调查
D.普遍调查
41.人均住房使用面积指标属于（ ）。
A.总量指标
B.相对指标
C.调和平均指标
D.变异指标
42.在期房与现房同品质等情况下，期房价格与现房价格相比，（ ）。
A.期房价格等于现房价格
B.期房价格高于现房价格
C.期房价格低于现房价格
D.期房价格与现房价格不可比
43.现代特大城市噪声的50％－70％为（ ）。
A.交通噪声
B.工业噪声
C.社会生活噪声
D.建筑施工噪声
44.生态系统的基本组成部分是（ ）。
A.非生物环境要素、生物环境要素
B.植物、动物、微生物及其生存环境要素
C.植物、动物、微生物
D.非生物环境要素、植物、动物
45.城市中杂乱的垃圾堆物、乱摆的货摊和五颜六色的招贴等，属于（ ）。
A.灯光污染
B.眩光污染
C.视觉污染
D.其他可见光污染
46.对于选购某套住宅的人来说，周边居民的文化素养、职业、社会地位等，是其（ ）。
A.自然环境
B.人工环境
C.社会环境
D.五大圈环境
47.消费者因追求商品的使用价值，注重商品的内在质量，不过分强调外观等形成的购买动机属于（ ）。
A.生存动机
B.调节动机
C.求实动机
D.辅助动机
48.一个有远大理想和坚强意志的人，任何困难和心理压力都难以被压服，这说明此人具有良好的（ ）。
A.生理因素
B.判断力
C.个性品质
D.价值观
49.消费者的购买行为是在其需要的驱使下进行的，即（ ）。
A.购买动机一消费需要一购买行为一需要满足一新的动机
B.消费需要一购买动机一购买行为一需要满足一新的需要
C.消费需要一购买行为一购买动机一需要满足一新的需要
D.购买动机一消费需要一购买行为一需要满足一新的需要
50.心理学是一门主要研究人的（ ）和行为表现的科学。
A.心理活动
B.内心世界
C.外在表现
D.脑组织
二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）
51.决定某种房地产需求量的因素，除了该种房地产价格的水平和消费者的收入水平外，还包括（ ）。
A.相关房地产的价格水平
B.该种房地产的开发成本
C.消费者的偏好
D.消费者对未来的预期
E.该房地产的开发技术水平
52.按流转情况划分，下列不属于房地产二级市场的有（ ）。
A.土地使用权出让市场
B.新开发商品房初次交易市场
C.已购公房再交易市场
D.土地征用市场
E.二手房市场
53.根据内部收益率的含义可知，内部收益率表示（ ）。
A.项目各期净现金流量现值之和等于零时的折现率
B.财务净现值等于零时的折现率
C.项目的收益能抵偿全部初始投资
D.当其大于基准收益率时，投资项目可行
E.投资者所能接受的最低收益率
54.下列关于弹性数值的说法中，正确的有（ ）。
A.弹性较大的数值说明一个变量对于另一个变量的变化较不敏感
B.弹性数值等于1的情况，称为单一弹性
C.一种房地产需求的价格弹性取决于该种房地产有多少替代品，如果没有较接近的替代晶，需求往往富有价格弹性
D.当需求曲线是一条与横轴平行的直线时，这时的需求价格弹性是完全弹性
E.供给曲线与横轴垂直，说明供给富有价格弹性
55.利用未来净收益的现值之和求取房地产的价值，对价值高低起决定性作用的因素包括（ ）。
A.历史价格的高低
B.可获净收益的大小
C.实际收益的多少
D.可获净收益期限的长短
E.获得净收益的可靠性
56.下列情况中，需要进行交易情况影响修正的有（ ）。
A.亲友之间进行的房地产交易
B.房地产交易日期
C.相邻房地产的合并交易
D.拖欠工程款的交易
E.房地产权益
57.下面说法中，错误的有（ ）。
A.房地产的自身因素，是指那些反映房地产本身的物质实体、权益和区位状况的因素
B.一般来说，随着家庭人口规模小型化，房地产价格有下降的趋势
C.居民收入对房地产价格的影响程度，与现有的收入水平及边际消费倾向的大小无关
D.房地产投机利用房地产价格的涨落变化，通过在相同时期买进或卖出房地产，从价差中获取利润的行为
E.行政隶属变更是影响房地产价格的行政因素之一
58.一般来说，房地产的保险价值所包含的范围要视所投保的险种而定。当投保火灾险时，出租型房地产的保险价值通常由（ ）组成。
A.应分摊土地价值
B.房屋重置成本
C.保险期间维修费
D.房屋重建期间租金损失
E.房屋保险费
59.衡量居住区公共服务设施配套建设水平的指标，包括（ ）。
A.人均公共绿地面积
B.人均公建面积
C.地面停车率
D.绿地率
E.人均公建用地面积
60.控制性详细规划的基本内容有（ ）。
A.详细确定规划地区各类用地的界线和适用范围
B.确定城市建设与发展用地的空间布置、功能分区
C.确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高
D.根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线
E.编制各种专项规划
61.下列土地中，不适宜进行城市建设的有（ ）。
A.坡度小于20％的土地
B.基本农田保护区范围内的土地
C.下面有开采价值的矿藏的土地
D.轻度洪水淹没区范围内的土地
E.历史文化保护区内的土地
62.影响人际关系建立和发展的因素有（ ）。
A.距离的远近
B.年龄的大小
C.交往的频率
D.兴趣等方面的一致性
E.需要的互补
63.为保证地基的坚固、稳定和防止发生不均匀沉降，地基应满足的基本要求是（ ）。
A.有良好的刚度
B.有足够的承载力
C.有较高的质量
D.有均匀的压缩量
E.有防止产生滑坡、倾斜方面的能力
64.按转动铰链和转轴位置的不同，房屋的横式旋转窗的种类主要有（ ）。
A.上悬窗
B.下沉式天窗
C.中悬窗
D.侧旋窗
E.下悬窗
65.屋顶是建筑物顶部的围护构件，其组成部分一般包括（ ）。
A.屋面
B.保温隔热层
C.找平防水层
D.承重结构层
E.顶棚
66.配电箱是建筑物中接受和分配电能的装置，按照安装方式划分的类型有（ ）。
A.明装
B.暗装
C.分层安装
D.落地柜式
E.在户外安装
67.宗地图包括的主要内容有（ ）。
A.图幅号、地籍号
B.土地等级
C.相邻道路、街巷及名称
D.行政境界
E.宗地内房屋和构筑物
68.计算房屋建筑面积的一般规定有（ ）。
A.应是永久性结构的房屋
B.层高应在2.20m以上
C.所有房屋都应该计算建筑面积
D.突出房屋墙面的构件、装饰玻璃幕墙等应计算建筑面积
E.同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积
69.下列关于土地面积测算的说法中，正确的有（ ）。
A.通常情况下，所测土地面积是指地表面积在其水平面上相应的投影面积，即水平投影面积
B.市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地可以计入宗地面积
C.几何图形法、坐标法既适用于图上量算面积，也适用于实地量算面积
D.土地面积测算一般只采用几何图形法，很少采用其他方法
E.求积仪法是利用求积仪在图上量算面积的一种方法
70.以下关于个人住房贷款的说法中，正确的有（ ）。
A.偿还比率通常为借款人的月偿还额占借款人家庭年收入的比率
B.贷款余额是指分期付款的贷款，在经过一段时朋的偿还之后，尚未偿还的贷款本息数额
C.贷款成数是指贷款金额占抵押房地产价值的比率
D.贷款额度可以超过按照最高偿还比率计算出的金额
E.在个人住房贷款中，住房的寿命越短，贷款期限会越短
71.下列关于房地产抵押贷款的说法中，正确的有（ ）。
A.借款人一定是债务人
B.贷款人一定是债权人
C.债权人一定是抵押权人
D.债务人一定是抵押人
E.债务人不一定是抵押人
72.借款人采取抵押担保方式取得贷款，当全部归还本息后，可凭贷款人出具的还款凭证（ ）。
A取回保险单正本
B.取回权属抵押登记证明文件
C.办理变更抵押登记手续
D.办理抵押登记注销手续
E.重新办理产权证明
73.保险费是投保人为换取保险人承担危险赔偿责任而支出的价格，保险费的多少主要取决于（ ）。
A.承担保险责任的时间
B.保险金额
C.保险价值
D.保险违约贲任
E.保险费率
74.小王从甲银行获得了一笔个人住房贷款，并按银行要求投保了人身保险，下列说法中错误的有（ ）。
A.甲银行是保险单的受益人
B.王是保险单的受益人
C.小王的保险期限可以小于贷款期限
D.如果小王在保险期间因保险事故无力偿还贷款时，保险公司应向甲银行支付小王所欠贷款
E.若合同约定为分期偿还贷款，小王的贷款余额不断下降
75.下列关于统计数据搜集工作的说法中，错误的有（ ）。
A.统计数据是对客观现象进行计算的结果
B.房地产市场调查是专门调查
C.调查单位是指根据调查目的确定的、所要研究的某种现象的总体
D.统计报表不是常用的统计调查方式
E.个别深度访问是一种询问调查
76.商品房可预售面积是指报告期内经批准预售（ ）。
A.仍未竣工的商品房面积
B.期末协议销售面积
C.期末已签订预售合同的在建商品房面积
D.期末已竣工可销售面积
E.上期结转的可预售面积
77.造成大气污染的生活污染源主要有（ ）。
A.建筑施工工地的扬尘
B.用于取暖或做饭的煤炭等生活燃料
C.家庭装修材料
D.汽车排放的铅
E.城市垃圾与臭水沟
78.按照污染物的形态划分，环境污染可分为（ ）。
A.废气、废水污染
B.噪声污染
C.固体废物污染
D.土壤污染
E.辐射污染
79.房地产经纪人在人际交往和人际关系方面的素质主要包括（ ）。
A.善于单向交往
B.具有面谈技巧
C.说服能力
D.凭直觉设计出有效的与客户沟通的策略
E.穿着得体、举止文雅
80.房地产经纪人消除心理压力的措施有（ ）。
A.将生活中的真正麻烦事分清先后
B.尽可能与同事、朋友分担烦恼
C.发展和培养一个社交网和朋友圈
D.凡事靠自己，所有的困难和烦恼全部由自己想办法解决
E.自我反省、扬长避短
三、综合分析题（共20题，每题2分。由单项选择题和多项选择题组成。请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）
（一）某房地产开发公司拟开发一商品住宅楼，2003年6月末以337.50万元的熟地价格取得土地使用权，于2004年5月末开发完成并全部售出。该住宅占地总面积2250m2，建筑楼层为6层，钢筋混凝土框架结构。总建筑面积3060m2。根据开发建设进度并经房产行政主管部门批准，该房地产开发公司在2003年8月末开始预售该商品住房。
81.该商品住宅楼的楼面地价为（ ）元/m2。
A.1102.94
B.1301.47
C.1500
D.6617.65
82.该地块的建筑密度为（ ）。
A.0.17
B.0.23
C.0.74
D.1.36
83.张某在2003年8月末购买商品住房一套，建筑面积85m2，单价为3000元/m2，按售房合同，首付款7.65万元，其余部分二次付清，每次支付50％，付款时间分别为2003年11月末和2004年5月末，月还款利率为0.35％。该套商品住房的实际价格为（ ）万元。
A.24.95
B.25.13
C.25.31
D.25.50
84.购房人赵女士购买商品住宅一套，在交完首付款后，其余购房款通过银行10年长期贷款解决。贷款后她一般可以采取的分期还款方式有（ ）。
A.按贷款限额还款
B.等额本息还款
C.前5年采用等额本息还款，后5年采用等额本金还款方式
D.等额本金还款
85.张某原是这里的动迁户，原居住条件比较恶劣，张某用得到的拆迁补偿费购买了一套该开发公司开发的商品住宅，是为了满足（ ）。
A.物质需要
B.潜在需要
C.自我实现需要
D.生存需要
（二）某房地产开发公司拟在城市边缘地带开发建造一居住区，根据国家关于居住区规划设计和居住环境的要求进行规划设计。
86.城市干道或自然分界线可围合的居住区人口规模一般为（ ）。
A.25000－40000人
B.30000－50000人
C.8000－13000户
D.10000－16000户
87.住宅用地是居住区用地的主要组成要素之一，下列用地中，属于住宅用地的有（ ）。
A.住宅组团（级）道路用地
B.住宅建筑基底占地
C.宅间小路用地
D.宅间绿化用地
88.新建居住区应具有良好的环境，其中各类绿地面积总和占居住区用地面积的比率不应低于（ ）。
A.25％
B.30％
C.35％
D.40％
89.居住区的居民汽车停车率是指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率，该比率不应小于（ ）。
A.10％
B.15％
C.20％
D.25％
90.该居住区附近有高架轻轨铁路经过，但未设站口。针对此情况，为促进销售，开发商应该（ ）。
A.充分考虑居住区的噪声污染
B.对面向轻轨铁路的住宅采用必要的隔声措施
C.在住宅和城市铁路之间种植绿化林带
D.在住宅和城市铁路之间种植草地
（三）董某购买一套已装修的建筑面积为160m2的商品住宅，总计房价款为80万元，首付款30％，贷款期限25年，贷款年利率为4.8％。
91.当采用月等额本息还款方式还款时，董某的月偿还额为（ ）元。
A.3208.78
B.3245.06
C.4635.79
D.4583.98
92.假如董某已按月等额方式偿还了10年的贷款，他的住房贷款余额应为（ ）元。
A.336000.00
B.411163.59
C.577580.40
D.587377.65
93.假如董某按等额本金方式偿还贷款，一年后的第一个月（即偿还贷款的第13个月）的月偿还额为（ ）元。
A.3294.22
B.4106.67
C.4017.07
D.5738.67
94.假如董某的贷款银行要求10年还清，经申请批准，住房置业担保公司为董某提供担保。此时除了董某须与贷款银行就个人住房贷款签订书面合同外，担保公司应与银行签订（ ）。
A.书面借款合同
B.书面主合同
C.书面保证合同
D.反担保合同
95.该套住宅室内装饰使用了环保型大理石和花岗岩人造石材，与天然石材相比，人造石材具有（ ）等特点。
A.厚度薄
B.强度高
C.易粘贴
D.自重大
（四）某建成于1998年5月末的临街商住两用商品房，共6层，一层为商业用房，.为钢筋混凝土框架结构；其余各层均为住宅，为砖混结构。据了解，近几年来不少产权人对自己拥有的房屋进行出租和出售。
96.商业用房部分几年来连续出租，其租金由业主结合市场需求与承租人在租赁合同中商定。此类租金属于（ ）。
A.商品租金
B.成本租金
C.准商品租金
D.协议租金
97.为掌握该商品房的整体结构稳定性情况，房地产经纪人刘某在接受委托后查阅了原房屋工程图纸，获知在2－6层的楼板底部均设置了（ ）。
A.简支梁
B.圈梁
C.连续梁
D.联系梁
98.该商品房共有建筑面积的内容为（ ）。
A.人防地下室
B.楼梯间
C.垃圾道
D.顶层水箱间
99.居民唐先生拥有该楼跃层住宅一套，套内使用面积86m2，套内维护、承重墙体面积15m2，北面全封闭阳台投影面积8m2，南面未封闭阳台投影面积6m2，应分摊共有建筑面积7.5m2，则该套住宅的建筑面积为（ ）m2。
A.108.5
B.112
C.119.5
D.122.5
100.2003年5月末在该商住楼临街道路上架设了高架轻轨铁路，目前可能引起的该建筑物价值损失包括（ ）。
A.物质折旧
B.功能折旧
C.环境折旧
D.经济折旧
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