对房地产估价的进一步认识(6方面)

(一)房地产本质上是价值评估

评估的是价值，而不是价格。

表述上科学严谨、减少主观随意性、与国际接轨，便于交流。

但是，估价多样化、个性化、精细化，不是仅评估价值，要看评估目的、委托人的实际需要。

如：房屋征收评估：

——泡沫期，评估被征收房屋的市场价格

——市场低迷期，评估被征收房屋市场价值

(二)房地产估价应模拟市场进行估价

看似定价，主观性较强。但需模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，充分认识房地产价格形成机制，深入调查房地产市场行情，通过科学的分析、测算和判断活动，通过运用估价专业知识及实践经验把房地产价值“发现”或“探测” 。

可以根据价值价格，反向给出房地产保值增值建议——不属于估价服务，属于咨询服务

估价依据的是客观市场水平也非实际发生的金额(实际成本)。

(三)房地产估价科学和艺术的结合

专业知识+实践经验

很多参数系数需要结合经验推测判断;不同方法测算结果的取舍、调整和综合;估价方法的选用及估价参数和估价结果的确定等。

艺术：对特殊问题在符合标准的前提下灵活处理，体现丰富经验的应用。

数据估价是估价机构的核心竞争力之一。自动估价、智能估价。但科技不能全部替代估价师。

(四)房地产估价有一定的规矩和标准

①国家标准

《房地产估价规范》

《房地产估价基本术语标准》

②专项估价标准

《房地产抵押估价指导意见》

《国有土地上房屋征收评估办法》

《房地产投资信托物业评估指引(试行)》

估价标准：基本准则、执业准则、职业道德准则

(五)房地产估价结果难免都存在误差

估价结果的合理性和准确性：

①合格的估价师，也难以得出完全相同的评估价值，只会得出基本相同或相近的评估价值(误差不可避免)。

正常原因：信息不完全、不确定因素，估价师掌握的信息差异、技术水平的差异。

应该避免的原因：委托人的影响干扰。

②任何评估价值都逼近真实价值，存在一定的误差。

评估价值=真实价值+误差。

③不能用一般物理量的测量误差标准来评判和要求估价的合理误差，估价误差容忍度较高，但误差要控制在合理范围。

④判断误差

理论上：将评估价值与真实价值进行比较;

现实中：正常成交价格、重新评估价值;

一般不用实际成交价格判断误差(用的话需要修正调整，剔除不正常和偶然因素造成的价格偏差)。

⑤间接方法——检查履行估价程序是否存在瑕疵。

检查估价程序有无疏漏、估价原则、估价前提、估价依据是否正确，估价假设是否合理、估价方法是否适用，估价参数是否合理、间接地对评估价值予以肯定或否定，或指出评估价值是否超出合理范围。

(六)房地产估价并不作价格实现保证

估价师关于价值价格的专业意见，是在假定估价对象在价值时点，一般为正常市场状况和正常交易下交易最可能的价格。不是估价对象在任何时间，任何市场状况和交易情况下进行交易可实现价格的保证。

不同于定价，是为相关当事人定价决策提供参考，不是替代定价决策。

不能误解为：随意出具估价报告、提供价值意见和建议，并且不负责任。鉴证性估价的法律责任高于咨询性估价的法律责任。

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