2022年房地产估价师考试时间为11月12、13日，虽说还有好几个月的时间，但大多数考生都是上班族，平时也没多少业余时间，能用来学习的时间更是少之又少，所以说大家尽早开始备考是一个明智的决定。以下是网校老师为大家整理的房估考试的高频考点，希望对大家的备考有所帮助。
不同用途土地价格评估中，除住宅用地之外，另外一种比较常见的情况就是商服用地价格评估。下面简单说明商服用地价格评估中需要注意的一些问题。
一、价格影响因素
就商服用地而言，其价格影响因素同样分为一般因素、区域因素和个别因素，各自所要分析的具体因素如下表所示。
这里除了需要区分不同价格影响因素的归类之外，还需要注意住宅、商服等不同用途土地的具体价格影响因素是有区别的。
一般因素 | 自然因素 | 城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等 |
社会因素 | 人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等 |
经济因素 | 城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、产业结构与商业服务业的发展前景、服务业市场状况等 |
行政因素 | 土地利用规划与管制、建筑规划与管制、不动产租金与税收政策、调控政策等 |
区域因素 | 自然因素 | 区域在城镇中的位置等 |
社会因素 | 常住人口及流动人口数量、社会人文环境等 |
交通状况 | 街道状况、道路状况与交通便捷程度等 |
基础设施状况 | 供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等 |
商服繁华程度 | 所在区域的性质（商服区、住宅区还是工业区）、距各类商服中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、商服氛围、经营类别、客流的数量与质量等 |
行政因素 | 区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等 |
环境因素 | 区域环境与景观、噪声、空气污染及危险设施或污染源的临近程度等 |
个别因素 | 宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、宗地利用状况、与商服中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用年限等 |
|
|
|
二、估价方法选择
1.评估商服用地价格宜选市场比较法或收益还原法，并至少另辅一种适用的估价方法。
2.评估商服用地时，慎选成本逼近法与公示地价系数修正法。
3.评估中心城区的商服用地，不宜采用成本逼近法。
4.评估已建在用的租赁性商服用地，可选择收益还原法。
5.评估投资待建的商服用地，可选择剩余法。
三、评估技术要点
1.评估商服用地价格，应根据土地的细分用途，选择影响地价的主要因素进行重点分析;
2.评估低效使用的商服用地，应注意遵循最有效利用原则;
3.评估商服分摊用地价格，应注意空间位置差异对分摊土地价格的影响;
4.评估各类旅游用地，应注意国家旅游区评价标准。
想要了解更多房估考试备考资料及信息，记得关注建设工程教育网房地产估价师栏目，我们一起开启学习新征程。
建设工程教育网2023年房地产估价师考试新课已上线，网校总结多年成功辅导经验，从学员实际需求出发，结合房地产估价师考试命题规律、重点、难点，融入先进的教学理念，针对不同学员开设超值精品班、高效实验班、尊享无忧班三大班次立即查看>
下载APP