收益法是评估房地产价值的一种常用方法，它主要通过估算一个物业未来能够产生的净收入，并将其折现到当前的价值来确定其市场价值。这种方法特别适用于那些以产生经济收益为主要目的的房产，如商业用房、办公大楼等。以下是使用收益法进行房产估价的具体步骤：

1.确定评估对象：首先需要明确要评估的是哪一类型的房地产，以及该物业的基本情况，包括位置、面积、用途等信息。

2.收集市场数据：收集与待评估物业相似的其他物业的历史交易记录和当前租金水平等信息。这些数据对于预测目标物业未来的收益至关重要。

3.估算未来净收入：基于收集到的数据，估计该房产在未来每年可能产生的总收入（如租金），然后扣除所有必要的运营成本（例如维修费用、管理费、税费等）得到年度净营业收入。

4.确定资本化率或折现率：资本化率反映了投资者对投资回报的要求。它通常根据市场上的类似物业的投资收益率来确定。如果采用现金流折现模型，则需要选择一个合适的折现率，该比率应该反映无风险利率加上针对特定项目的风险溢价。

5.计算收益价值：将预期的净收入按照选定的资本化率或折现率进行资本化处理或者折现到当前时点，最终得出物业的价值。如果是使用直接资本化法，则用年度净营业收入除以资本化率；若采用现金流折现法则需计算未来各期预计现金流量并将其折现至现在。

6.敏感性分析：考虑到市场条件变化等因素的影响，在完成初步评估后，还需要对关键假设进行敏感性测试，比如改变租金增长率、空置率等参数，观察这些变动如何影响最终的估值结果。

通过上述步骤，可以较为准确地使用收益法来估算房地产的价值。但需要注意的是，该方法的有效性和准确性很大程度上依赖于对未来收入预测的精确度以及对市场状况的理解和判断。