2019房地产估价师《经营与管理》考点二：房地产市场结构和指标,房产估价师中很多考生为此苦恼不堪。其实没有必要这样，我们只要对这些知识点多加注意，而且对知识点做好筛选和提炼，有的放矢地去学习，备考效率就会有所提高。今天，建设工程教育网就为大家梳理了2019房地产估价师《经营与管理》考点二：房地产市场结构和指标，希望对你有所帮助。
2019房地产估价师《经营与管理》考点二：房地产市场结构和指标
第二节 房地产市场结构和指标
1.房地产市场的垄断竞争关系(四类)
| 类型 |
特点 |
| 完全竞争市场 |
竞争最为充分 |
| 垄断竞争市场 |
即竞争和垄断并存，并以竞争为主的市场 |
| 寡头垄断市场 |
竞争与垄断并存，并以垄断为主的市场 |
| 完全垄断市场 |
不存在竞争 |
【重点难点】房地产的市场结构-垄断竞争
总体：垄断与竞争并存，以竞争为主。
类型市场结构特点
土地出让市场完全垄断政府垄断
存量市场(二手房市场)竞争多于垄断交易双方为分散家庭
增量市场(一手房市场)垄断多于竞争市场供应者是开发商
2.房地产市场的数量比例关系(六大结构)
| 类型 |
市场结构 |
特点 |
| 土地出让市场 |
完全垄断 |
政府垄断 |
| 存量市场（二手房市场） |
竞争多于垄断 |
交易双方为分散家庭 |
| 增量市场（一手房市场） |
垄断多于竞争 |
市场供应者是开发商 |
【重点难点】租买结构的影响因素
租金和价格的关系
人们对所有权的偏好
可供出租数量
经济发展水平
3.房地产市场细分(五种分类)
3.1 按地域范围细分(区域性市场)
按城市划分
按城市内的某一具体区域划分
按省或自治区划分
按大片区进行划分
3.2 按房地产用途细分
居住物业市场
商业物业市场
工业物业市场
特殊物业市场
土地市场
不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。
3.3 按增量存量细分
| 房地分离 |
细分市场 |
房地合一 |
| 土地市场 |
一级市场 |
土地使用权出让市场 |
房地产一级市场 |
| 二级市场 |
土地使用权转让市场 |
房地产二级市场 |
| 房屋市场 |
一级市场 |
增量市场或一手房市场 |
| 二级市场 |
存量市场或二手房市场 |
房地产三级市场 |
3.4 按交易方式细分
【重点难点】新建和存量房地产交易子市场的组成的区别
3.5 按目标市场细分
4.房地产市场指标(四大类40小项)
| 4.1 供给指标 |
4.2需求指标 |
4.3 市场交易指标（9项） |
4.4 市场监测与预警指标（10项） |
| （10项） |
（11项） |
| ■新竣工量 |
■国内生产总值 |
■销售量 |
■土地转化率 |
| ■灭失量 |
■人口数量 |
■出租量 |
■开发强度系数 |
| ■存量 |
■城市家庭人口规模 |
■吸纳量 |
■开发投资杠杆率 |
| ■空置量 |
■就业人员数量 |
■吸纳率 |
■住房可支付性指数 |
| ■空置率 |
■就业分布 |
■吸纳周期 |
■住房价格合理性指数 |
| ■可供租售量 |
■城镇登记失业率 |
■预售面积 |
■房价租金比 |
| ■房屋施工面积 |
■城市家庭可支配收入 |
■房地产价格 |
■量价弹性 |
| ■房屋新开工面积 |
■城市家庭总支出 |
■房地产租金 |
■个人住房抵押贷款还款收入比 |
| ■平均建设周期 |
■房屋空间使用数量 |
■房地产价格指数 |
■住房市场指数 |
| ■竣工房屋价值 |
■商品零售价格指数 |
■消费者信心指数 |
| ■城市居民消费价格指数 |
【出题方式】
区分具体指标属于哪一大类
重要指标的含义
重要指标的计算
房地产估价师的考试时间为10月的19日和20日。目前距离考试还有很长的一段是时间。符合报名条件的考生，抓紧时间购买教材准备复习，为自己争取更多的机会。需要复习资料的同学可以登录建设工程教育网来了解。 免费复习资料> 免费试听课>
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