某商铺共二层，总建筑面积200㎡。每层建筑面积相等，一层层高

　　某商铺共二层，总建筑面积200㎡。每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/㎡，约定每年租金递增率为3%;运营费用率为25%。根据调查，同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/㎡，二层租金是一层租金的0.6倍;在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍;该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。该商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。请计算该商铺目前带租约的市场价格(假设该类商铺的报酬率为10%)。

　　【正确答案】假定各年的租金收入均发生在年末

　　1.租约期内

　　该商铺一年前整体出租，年租金为1680

　　价值时点的第一年净租金收益=200×1680×(1+3%)×(1-25%)=25.956万元

　　25.956/(10%-3%)×{1-[(1+3%)/(1+10%)]4}=85.7521(万元)

　　2.租约期外

　　价值时点层高3.5m的一层年租金为1920元/㎡，则：

　　一层层高6m的租约期外第一年租金为：1920×1.25×(1+5%)4=2917.215(元/m2)

　　二层层高3.5m的租约期外第一年租金为：1920×0.6×(1+5%)4=1400.2632(元/m2)

　　租约期外第一年净租金收益=(2917.215×100+1400.2632×100)×(1-25%)=323810.865(元)

　　323810.865/(10%-5%)×{1-[(1+5%)/(1+10%)]6}×[1/(1+10%)4]=107.7310(万元)

　　3.转售

　　转售时，利用直接资本化法计算房地产价值，

　　房地产价值=房地产未来第一年净收益/资本化率

　　第11年净租金收益=[1920×(1+5%)10×1.25×100+1920×(1+5%)10×0.6×100](1-25%)=433937.5286(元)

　　433937.5286×(1-6%)/6%×[1/(1+10%)10]=262.106(万元)

　　V=85.7521+107.7310+262.106=455.59(万元)

　　2.某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000㎡、使用期限50年的某地块，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000㎡，建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/㎡，重新建造建筑物的建设成本为1500万元(建设期2年，第一年投入40%，第二年投入60%，各年内均匀投入)，管理费为建设成本的3%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元;装修的重置价格为540万元，平均寿命为5年;设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年;残值率假设均为零。请根据上述资料，计算该宗房地产目前的成本价值(土地报酬率为6%)。