2022年《土地估价基础与实务》教材解析

一、回顾奇葩的2021年房地产估价师考试：

两个标签：双师并考首年、备考节奏稀碎 

2021.11.13-14 考试，9.16 日出房地产估价师的改版教材（剩余 57 天，都以为还是按照老 套路，备考房地产估价师单师），10.19 出考试大纲（剩余 25 天，双师并考，允许以往保留 合格成绩折抵相应科目，中土协指定了 3 本找不到的老旧参考教材，10 个极其分散的规程。 参考书目和考试大纲完全不匹配。）绝大多数的考生可能被迫裸考。 

土估备考开了四场直播。第一场：报考建议（直播人数最多时接近 2000 人）：三类人：有保 留成绩的弃考；房估土估单师必考；小白必考。后面直播三场：备考指南。

二、2021 年考试结果不完全分析

因为疫情影响，最终仅 15 省市如期举办了考试。很多大户省市（北京、上海、四川、河南 等）停考。

中房学仅公布了合格标准，未公布全国通过人数和保留成绩名单。各省协会自行公布。

（1）考生规模锐减。有保留成绩的很多选择了弃考。备考时间过短心理压力大放弃了考试。考试时有领导巡场的新闻报导，有几个开考的省份总报考人数在 600 左右。

（2）通过率和合格人数均锐减。广东省 2019 年 333 人，2020 年 424 人，2021 年仅 179 人， 相比 2020 年通过总人数暴跌 58%。另外查到的两个省，如湖南省仅 38 人通过。辽宁省仅 26 人通过。大致估算合格率仅 6-7%，相比 2020 年的通过率接近 15%，跌幅在 60%左右。

（3）通过人数中，单师占绝对比重。以湖南省为例，38 个通过人数中，免试科目 3（房估 单师）为 25 人，免试科目 4（土估单师）为 5 人，其他全科通过（小白）为 8 人。合格人 员中单师占比高达 79%。有基础的考生占绝对优势。

（4）土估大多是压线通过，晒合格成绩的考生多在 60-69 之间，没有遇见超过 70 的，很多 在 60-61 分。矮子里拔高子。 2021 年的考试结果和预判比较吻合。有单科保留成绩弃考，单师必考，小白去试试水。

三、2022 年土估报考指导 

教材还是姗姗来迟。11.12 考试，还仅剩下 64 天。疫情的阴云依然笼罩。

这次终于有教材了，中国土地估价师协会《土地估价教育培训系列丛书》。并不专为房地产 估价师职业资格考试而用。

2022年的新大纲还没出来，但是对比 2021 年的土估考试大纲，是不完全匹配的。三本书合 计 1331 页，职业资格考试中单科考试史上最厚的参考书。此外，十个规程是否也是参考书 目？要等大纲出来才能揭晓。

保留单科成绩折抵政策，今年估计必须要折抵用掉，就像是优惠券，有时效的。除非是疫情 影响继续停考。

2022年土地估价基础和实务报考建议：有折抵科目的必考，单师必考，小白必考。

四、2022 年土估基础和实务如何备考？

1、三本书的大致内容

（1）第一册《土地估价专业基础》（P582），三部分：

土地管理基础篇共八章，包括土地管理概述、地籍管理、国土空间规划与用途管制、土地利 用管理、土地征收与储备管理、土地市场管理、耕地保护管理、自然资源执法与督察等内容， 基本涵盖了土地取得、利用、保护、执法等知识，是土地估价人员认知我国土地管理基本制 度，提升土地估价专业能力的土地管理基础知识读本。

土地估价制度与政策篇共十章,包括土地分等定级、公示地价制度与政策、建设用地供应地 价管理、土地二级市场地价管理、农用地估价管理、国有企业改制地价管理、地价监测、其 他用地地价管理制度、土地估价行业管理、相关国家和地区土地估价政策制度等内容，对土 地价格管理、土地评估管理、土地评估行业发展等进行了阐述，对土地估价人员认知土地估 价行业非常有益，也是非土地估价人员了解土地估价行业的知识读本，能够为土地估价人员 及土地估价行业管理人员提供帮助。

土地估价相关基础知识篇共十章，包括经济学知识、财政知识、税收知识、金融知识、会计 知识、土地估价中的统计知识、不动产建设工程知识、环境知识、景观知识、土地估价中的 法律知识应用等内容，对不动产估价相关知识进行了梳理，有助于土地估价师认知土地价格 水平及变化趋势，是土地估价人员熟知不动产估价相关知识的读本，能够扩充土地估价人员 知识结构，提升土地估价决策能力。

（2）第二册《土地估价原理与方法》（P271），共十章,前五章偏重于介绍土地估价的基本原 理、影响地价的因素、土地估价原则，后五章偏重于介绍土地估价基本方法及其运用。

（3）第三册《土地估价实务与案例》（P478），上篇主要围绕各类土地估价实务的一般要求 进行介绍，包括土地估价实务的一般程序、估价报告的撰写、不同类型宗地估价等，以及城镇土地分等定级、农用地分等定级、公示地价评估、城市地价动态监测、征地区片综合地价 评估等程序和方法；下篇主要针对各类土地估价实务进行案例分析，为估价专业人员在实务 操作中遇到的有关具体技术问题提供解决途径与方法借鉴。

60来天看 1300 多页不现实。效率也低。

2、根据考试题型，倒推备考框架。

重点题型要抢分：

计算：20 分

2021年两道计算试题：样点地价计算基准地价；收益还原法计算农用地价格

指错题：10×3=30 分。比较简单。

简答题 20 分：大多考生说不记得考的什么了，胡乱写。能不能得分，看整体发挥。

不定项选择：15×1=15 分

综合分析题：10×1.5=15 分（题干规则出现了瑕疵。多选仅选 1 个，如果正确，就至少可 以得 0.5 分）

题量不大，不可能覆盖全部的考点，把握重点针对性复习非常重要。平时的积累很重要，对 于有一定基础的考生友好，对于小白不友好。

3、以考试大纲为框架，模块复习

上线了部分土地估价课程内容（模块 1 和模块 2），参照十个规程填充内容。现在参照三本 教材，更新补充相应内容。怎么看书？同一内容会分散在不同的教材中，逻辑关系是：概念 +政策制度+具体操作+案例。按照大纲的顺序，在三本书中找到相应的内容。