房地产估价师考点精讲：房地产权益状况描述

建设工程教育网 2020-02-20

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　　2020年房地产估价师备考进行时，虽然房估改革政策还没有确定，但是基础知识还是考试复习的重点。建设工程教育网小编为考生整理了《房地产估价理论与方法》的重要考点，希望能够对大家的复习有所帮助。

　　考点28：房地产权益状况描述
　　（一）土地权益状况描述
　　（1）土地所有权状况：说明是国有土地还是集体土地。
　　（2）土地使用权状况：
　　①说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。对于建设用地使用权，说明是划拨建设用地使用权，还是出让建设用地使用权、授权经营建设用地使用权等。
　　对于出让建设用地使用权，还要说明土地使用期限及起止日期、剩余期限、续期的有关规定或约定，到期后对收回的建筑物是否予以补偿等。
　　②说明是单独所有还是共有。共有是按份共有还是共同共有及共有人情况。按份共有的各共有人份额。
　　（3）土地使用管制情况：说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，主要说明规划条件，包括：①土地用途；②容积率或建筑控制规模；③建筑密度；④绿地率；⑤建筑高度；⑥其他要求，例如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。
　　（4）土地利用现状：说明土地上是否有房屋、林木等定着物。
　　（5）出租或占用情况：说明有无出租或占用情形。对于已出租的，还要说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平等。
　　（6）他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等。
　　（7）其他特殊情况：说明①土地所有权或者土地使用权是否不明确或者归属有争议。②土地取得手续是否不齐全。③是否为临时用地或违法占地。为临时用地的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限。④是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未达到法律法规规定的转让条件。⑥是否属于法律法规规定不得抵押或不得作为出资的财产。⑦是否有拖欠建设工程价款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范围。
　　（二）建筑物权益状况描述
　　对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：
　　（1）房屋所有权状况：
　　①说明房屋所有权人。
　　②说明房屋所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人情况。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。
　　（2）出租或占用情况：说明有无出租、占用情形。对于已出租的，说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平等。
　　（3）他项权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。
　　（4）其他特殊情况：说明①房屋所有权是否不明确或者归属有争议。②房屋建设手续是否不齐全。③是否为临时建筑或违法建筑。为临时建筑的，批准的使用期限多长，是否已超过批准的使用期限。④是否被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制。⑤是否未达到法律法规规定的转让条件。⑥是否属于法律法规规定不得抵押或不得作为出资的财产。⑦是否有拖欠建设工程价款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范围。
　　（5）其他。例如物业管理情况，包括物业服务费标准、物业服务企业资信、管理规约内容等。因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素。