房地产估价师考点精讲：房地产区位状况描述

建设工程教育网 2020-02-20

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　　2020年房地产估价师备考进行时，虽然房估改革政策还没有确定，但是基础知识还是考试复习的重点。建设工程教育网小编为考生整理了《房地产估价理论与方法》的重要考点，希望能够对大家的复习有所帮助。

　　考点29：房地产区位状况描述
　　（一）位置描述
　　位置的描述主要说明下列方面：
　　（1）坐落：除了说明具体地点，还应附位置图。例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号，具体位置见位置图。
　　（2）方位：说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。例如，估价对象位于××市××部（中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部），××路口××角（东北角、东南角、西南角、西北角），××路（大街、大道）××侧（东侧、西侧，南侧、北侧）
　　（3）与相关场所的距离：说明估价对象与其相关的主要场所的距离。例如，估价对象离市中心××公里，离火车站××公里，离机场××公里。
　　（4）临街状况：说明估价对象是否临街（路），临什么样的街（路），是如何临街（路）的。
　　（5）朝向：说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向，坡地从高到低的方向。例如，估价对象建筑物坐北朝南（坐东朝西）
　　（6）楼层：当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在房屋的总层数及其所在的楼层。例如，估价对象位于××层住宅楼的地上××层（底层、顶层）；××层大厦的地上××层；××层商场的地上（地下）××层。在说明估价对象所在楼层时，说明其所在房屋的总层数是很必要的。估价结果差别大。
　　（二）交通的描述
　　交通的描述主要说明下列方面：
　　（1）道路状况：说明附近有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的路况（如道路等级、路面状况、交通流量）
　　（2）出入可利用的交通工具：说明附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公交线路的数量，到达公交站点（如公共汽车站、地铁站等）的距离，公交班次的疏密等。例如，附近有××路公共汽车经过，距离公共汽车站约××米（步行约××分钟），平均每隔10分钟有一辆公共汽车通过。
　　（3）交通管制情况：说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。
　　（4）停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。
　　（5）交通收费情况：说明相关交通工具票价，有无过路费、过桥费、停车费及其收费标准等。
　　（三）外部配套设施描述（与内部配套设施区别）
　　（1）外部基础设施：说明道路、给水、排水（雨水、污水）电力、通信（如电话、互联网、有线电视）燃气、供热等设施的完备程度。
　　（2）外部公共服务设施：说明一定距离内商业服务、金融邮电、教育（如幼儿园、中小学）医疗卫生（如医院）文化、体育、社区服务、市政公用和行政管理等设施的完备程度。
　　（四）周围环境描述
　　（1）自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、水、辐射、固体废物等污染及其程度，环境卫生状况。对于住宅，特别需要说明周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等。
　　（2）人文环境：说明估价对象所在地区的声誉、居民特征（如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰）治安状况（如犯罪率）相邻房地产的利用状况（如用途）等。
　　（3）景观：说明有无水景（如海景、江景、河景、湖景）山景等。