房地产估价师考点精讲：建设用地使用权划拨的管理

建设工程教育网 2020-02-27

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　　2020年房地产估价师备考进行时，虽然房估改革政策还没有确定，但是基础知识还是考试复习的重点。建设工程教育网小编为考生整理了《房地产基本制度与政策》的重要考点，希望能够对大家的复习有所帮助。

　　考点36：建设用地使用权划拨的管理
　　（1）划拨建设用地的使用
　　①按用途使用。
　　②改变用途。
　　须报经市、县国土资源管理部门批准。改变后的用途符合《划拨用地目录》的，由市、县国土资源管理部门向土地使用者重新核发《国有土地划拨决定书》；改变后的用途不再符合《划拨用地目录》的，划拨国有建设用地使用权人可以申请补缴出让金、租金等土地有偿使用费，办理土地使用权出让、租赁等有偿用地手续。
　　（2）划拨土地的转让
　　一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；
　　二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。
　　（3）划拨土地使用权的出租
　　①房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
　　②用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁。
　　③租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。
　　（4）划拨土地使用权的抵押
　　划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。
　　因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。
　　（5）对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
　　（6）国有企业改制中的划拨土地
　　对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。
　　◆下列情况应采取土地出让或出租方式处置：
　　①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；
　　②国有企业改组为股份合作制的；
　　③国有企业租赁经营的；
　　④非国有企业兼并国有企业的。
　　◆下列情况经批准可保留划拨土地使用权：
　　①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；
　　②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；
　　③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；
　　④国有企业改造或改组为国有独资公司的。
　　②、③、④项保留划拨土地方式的期限不超过5年。
　　（7）凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。
　　（8）划拨土地使用权的收回。
　　◆国家无偿收回划拨土地使用权的原因：
　　①土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；
　　②国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权；
　　③各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权；
　　④土地使用者自动放弃土地使用权；
　　⑤未经原批准机关同意，连续2年未使用；
　　⑥不按批准用途使用土地；
　　⑦铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。
　　注意：国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，应当依法给予补偿。