2021年房地产估价师备考进行时，建设工程教育网小编为考生整理了房地产估价师各科目的相关考点，希望能够对大家的复习有所帮助。

收益法的理论依据(熟悉)——预期原理

收益法的基本思想：房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以在未来不断地获取收益。将购买收益性房地产视为一种投资行为：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益，即以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。

于是，一宗房地产的价值就相当于这样一笔资金，如果将该笔资金存入银行也会带来与该房地产所产生的收益相等的收入。

如果，某笔资金×利率=房地产的收益

那么，这笔资金就是该房地产的价值。将上述等式变换一下便得到：

房地产价值=房地产的收益/利率

例如，某人拥有一宗房地产每年可产生2万元的收益(如出租净收入)，另外有40万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，则对该人来说，该房地产与40万元的资金等价，即值40万元。(并不真实存在，而是在观念上这么认为，虚拟资本)。

收益性房地产价值高低的决定因素(三因素)：未来净收益的大小(at)，获取净收益期限的长短(n)，获取净收益的可靠程度(即风险程度，可用折现率反应)。

未来净收益at正比

收益持续时间n正比

收益：风险r反比

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