2021年房地产估价师备考进行时,建设工程教育网小编为考生整理了房地产估价师各科目的相关考点,希望能够对大家的复习有所帮助。
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名义价格和实际价格(必考)
名义价格是表面上的价格,能直接观察到。
实际价格,在名义价格基础上进行计算或处理才能得到。价值时点的一次性支付的价格。
(1)未扣除价格因素的价格为名义价格,扣除了价格因素后的价格是实际价格。
(2)在买房赠送装修、家具、车位、物业服务费等的情况下,未减去相应价值的价格为名义价格,减去了相应价值后的价格为实际价格。
(3)交易当事人不实申报成交价格是名义价格,真实的成交价格是实际价格。
(4)买卖双方因为约定税费的承担方式不同,也可能导致实际价格与名义价格的不符。
(5)在成交日期时讲明,但不是在成交日期时一次性付清的价格是名义价格。在成交日期时一次性付清的价格,或者折现到成交日期时的价格为实际价格。
【重点】名义价格与实际价格的换算
根据资金的时间价值的换算,将发生在不同时点的现金流折算到同一时点,即为实际价格。
一套建筑面积为100m2、单价为3000元/m2、总价30万元的住宅,在买卖中的付款方式可能有下列几种:
(1)要求在成交日期一次性付清。
(2)如果在成交日期一次性付清,则给予一定的折扣,如优惠5%。
(3)以抵押贷款方式支付,如首期支付房价的30%(即9万元),余款向银行申请抵押贷款,贷款期限15年,贷款年利率8%,按月等额偿还贷款本息。
(4)从成交日期起分期支付,如分三期支付,第一期于成交日期支付10万元,第二期于第一年年中支付10万元,第三期于第一年年末支付10万元。
(5)从成交日期起分期支付,如分三期支付,第一期于成交日期支付10万元,第二期于第一年年中支付10万元,第三期于第一年年末支付10万元。采取这种分期支付价款的,买方在支付第二期、第三期付款时,应按照支付第一期价款之日中国人民银行公布的贷款利率,向卖方支付利息。
(6)约定在成交日期后的某个日期一次性付清,如在第一年年末一次性付清。
在上述第一、三、五种付款方式下,名义价格和实际价格相同,单价均为3000元/m2,总价均为30万元。
在第二种情况下,名义单价为3000元/m2,名义总价为30万元;实际单价为3000×(1-5%)=2850(元/m2),实际总价为28.5万元。
在第四种情况下,名义单价为3000元/m2,名义总价为30万元;实际总价为10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28(万元)(假定年折现率为5%),实际单价为2928元/m2。
在第六种情况下:名义单价为3000元/m2,名义总价为30万元;实际总价为30÷(1+5%)=28.57(万元)(假定年折现率为5%),实际单价为2857元/m2。
总结:打折,延期付款(延迟期内不付利息)都会导致实际价格低于名义价格。
分期付款,延期付款(延迟期内付利息)不管怎么安排还款方式,实际价格和名义价格都是一致的。
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