2021年房地产估价师备考进行时,建设工程教育网小编为考生整理了房地产估价师各科目的相关考点,希望能够对大家的复习有所帮助。
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总价格、单位价格和楼面地价
(1)总价格是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体价格,总价格一般不能完全反映房地产价格水平高低。
(2)单位价格
1)单位价格简称单价,其中土地单价是指单位土地面积的土地价格,建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格,房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。单价一般可以反映房地产价格水平高低。
2)价格单位由货币和面积构成。
3)货币:包括币种和货币单位。
4)面积:包括面积内涵和面积单位。
5)面积内涵:建筑面积、套内建筑面积、使用面积。居住面积,营业面积,可出租面积,可转让的土地面积,成片开发的商品房还有可出售的建筑面积等。
6)面积单位——(平方米、公顷、亩、平方英尺、坪等)。
(3)楼面地价
楼面地价,分摊到单位建筑面积上的土地价格。楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
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土地总价=土地单价×土地面积=楼面地价×建筑面积
例如,甲地单价7000元/m2,乙地单价5100元/m2,其他条件完全相同,甲土地比乙土地贵。但如果容积率不同,不能简单地根据土地单价的高低来判断地块价格高低,而应采用楼面地价。
如果甲地的容积率为5,乙地的容积率为3,则甲地的楼面地价为1400元/m2,乙地的楼面地价为1700元/m2。根据楼面地价,乙地反而比甲地贵。
在同一地区,同类用途和建筑结构的房屋(含土地)在市场上的售价基本相同(但在人们越来越重视环境的情况下,高的容积率意味着高的建筑密度,从而房价会受到一定的影响)。
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