2021年房地产估价师备考进行时，建设工程教育网小编为考生整理了房地产估价师各科目的相关考点，希望能够对大家的复习有所帮助。

房地产自身因素

(一)房地产实物因素(与第二章的描述一致)

●土地实物因素

1.土地面积

面积过小而不利于利用的土地，单价较低。但面积过小的土地与相邻土地合并后会大大提高相邻土地的利用价值。

面积过大，单价也可能较低。因为总价高，会减少潜在购买者数量。面积过大的土地可利用土地面积可能较少，因为需要配套提供基础设施和公共服务设施建设。

土地面积大小的合适度，因不同地区、不同消费习惯而有所不同。(适度规模，用规模经济解释)

如，某地区房地产市场普遍接受高层楼房，则该地区较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，较大面积土地的单价高。相反，如果该地区的房地产市场仅能接受体量较小的建筑，则较大面积土地的单价会低。

2.土地形状

土地形状是否规则，也有一定的影响。

形状不规则的土地价格一般低。为改善形状不规则土地的利用，往往采取土地调整或重划措施。

3.地形、地势

地面的高低起伏、平坦程度，影响房地产开发成本、利用价值或景观等，从而影响其价格。平坦的土地，价格较高;高低不平的土地，价格较低。但是，土地过于平缓，往往不利于地面水的汇集和排除。

在其他状况相同的情况下，地势高的房地产价格一般高于地势低的房地产的价格，因为地势低不仅下雨时容易积水、潮湿，而且会影响建筑物的气势、可视性。气势、可视性对写字楼都很重要，可视性对商铺很重要(商业街道两侧是否能建绿化带有争议)。

4.地质

地质状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。地基承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。

对城市建设用地，地基(工程地质)状况对地价的影响较大。

对于建设用地来说，一般情况下，地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，地价就高;反之，地价则低。

地基(工程地质)状况好的，需要的地基加固处理等费用低，从而地价高;相反，则地价低。

5.土壤

土壤的污染情况(武汉的毒地事件)、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。

6.土地开发程度

熟地价格高于生地价格;“七通一平”地价>“五通一平”地价>“三通一平”地价。

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