2021年房地产估价师备考进行时，建设工程教育网小编为考生整理了房地产估价案例与分析的相关考点，希望能够对大家的复习有所帮助。

商业房地产及其种类

商业房地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭义的商业房地产主要指用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。广义的商业房地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。

1.百货店业态结构特点

采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式;商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主;采取定价销售，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全;选址在城市繁华区、交通要道;商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象;商店规模大，在5000㎡以上;商店设施豪华，店堂典雅、明快;目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。

2.超级市场业态结构特点

采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行;商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品主要以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主;营业时间每天在11小时左右，往往采取连锁经营方式，有一定的停车场地;选址在居民区、交通要道、商业区;商圈范围较窄，以居民为主要销售对象;商店营业面积在500m2以上;目标顾客以居民为主。

3.大型综合商场业态结构特点

采取自选销售方式和连锁经营方式;商品构成为衣、食、用品等，设有与商店营业面积相适应的停车场;选址在城乡结合部、住宅区、交通要道;商圈范围较大;商店营业面积一般在2500m2以上;目标顾客为购物频率高的居民。

4.便利店业态结构特点

以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，往往采取连锁经营方式;商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等;营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日;选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地;商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5～7分钟到达的范围内;商店营业面积在100m2左右，营业面积利用率高;目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，80%的顾客为有目的的购买，便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。

5.专业店业态结构特点

采取定价销售和开架面售，也开展连锁经营;商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润;选址多样化，多数店设在繁华商业区、商业街或百货店、购物中心内;商圈范围不定，营业面积根据主营商品特点而定;目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求。

6.专卖店业态结构特点

采取定价销售和开架面售，也开展连锁经营;商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利;注重品牌声誉、从业人员往往具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务;选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内;商圈范围不定，营业面积根据经营商品的特点而定;目标顾客以中青年为主;商店的陈列、照明、包装、广告讲究。

7.购物中心业态结构特点

由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理;内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成，服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体，设有相应规模的停车场;选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道;商圈根据不同经营规模、经营商品而定;设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制;目标顾客以流动顾客为主。

根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。

8.家居中心业态结构特点

发挥廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势，提供一站式购物和一条龙服务;商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等，有一定的停车场;选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区。

9.仓储商店业态结构特点

商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分;选址在公路边、交通要道和利用闲置设施，有一定规模的停车场;主要的商圈人口为5～7万人，商店营业面积大，一般在4000m2以上。

考试注意：

商业地产种类繁多，注意虽然都是商业地产大类，但小类上也得具有可比性，才能选为可比实例。

例如百货大楼，找临街的小面积商铺做可比实例，就不具有可比性。

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