如果你想攀登高峰，切莫把彩虹当作梯子。2021年房地产估价师备考进行时，建设工程教育网小编为考生整理了房地产估价案例与分析的相关考点，希望能够对大家的复习有所帮助。

估价方法适用性分析

(一)估价方法适用性分析

通行的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。根据本次估价的目的及收集的有关资料，估价人员通过对××市社会经济发展状况的了解，特别是估价对象周边区域类似房地产市场的调查研究，认为在估价对象周边类似工业厂房成交实例很少，不宜选用比较法进行评估;假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，本次估价对象为建成后的房地产，不适用此方法;

在估价对象附近区域内，与估价对象类似的工业厂房较多，出租实例较多，较易收集出租实例租金，且有稳定收益，可选用收益法;考虑到估价对象为工业类房地产，测算土地成本有关资料较易获得，同时建筑物建造成本也比较透明，因此适合采用成本法进行估价。即采用房地分估的方式，首先采用合理的方法对土地价值进行估价，其次采用重置成本法评估建筑物价值，将两者加总后，估算出估价对象价值。

综上所述，估价对象采用成本法及收益法进行估价，以此估算出估价对象客观合理的价值。

(二)技术思路与路线

1.成本法

采用公式

房地产成本价值=房地产重置成本-折旧

房地产重置成本=土地取得成本+建设成本+管理费+利息+销售费用+利润+销售税费

注意不要少项

2.收益法

采用公式

由于估价对象位于××市××区××镇，此类物业在市场热销，工业集聚度较高，我们预测估价对象收益将逐年稳步递增，所以我们选用以下公式：

式中，V—收益价格(元或元/m2);

Ai—未来第i年的净收益(元或元/m2);

Y—报酬率(%);

n—未来可获收益的年限(年);

g一年净收益递增率。

严格指错抵押考虑谨慎原则应选择各年净收益不变公式。

公式中A—未来第一年的净收益

学习借鉴：选用公式对未来净收益进行预测，有选用公式理由。

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