不同付款方式下名义价格与实际价格的比较

房屋买卖中，合同约定成交价格已经确定的情况下，付款方式不同，将可能导致实际价格发生变化，那么对于买方而言，如何选择对自己最为有利的付款方式呢？

首先咱们先来看一下什么是名义价格和实际价格。

名义价格：表面上的价格，能直接观察到。以房屋买卖为例，购房合同中约定的价格为名义价格，如购房合同中约定房屋建筑面积为100m²、单价为15000元/m²，这就是名义价格。

实际价格：在名义价格的基础上进行计算或处理得到的价格。

付款方式不同时，将可能导致名义价格与实际价格不同。

那么，不同的付款方式下，如何区分名义价格和实际价格呢。

在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格，在成交日期一次性付清或将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。

下面咱们根据一个实际的小例子看一下。

例如：一套建筑面积为120m²、单价为15000元/m²的住宅，总价为180万元，在购房合同中可能存在如下几种付款方式：

一、成交日期一次性付清

此时名义价格和实际价格相同，单价为15000元/m²、总价为180万元。

二、成交日期一次性付清，则给予3%的优惠

此时名义价格为：单价15000元/m²、总价180万元。

实际价格为：单价为15000×（1-3%）=14550元/m²、总价为15000×（1-3%）×120=174.6万元。

此时，名义价格与实际价格不相同，且实际价格小于名义价格。

三、申请抵押贷款，首付为总房价的30%，其余70%向银行申请抵押贷款，贷款期限为30年、贷款年利率6%，按月等额还本付息

此时名义价格为：单价15000元/m²、总价180万元。

实际价格与名义价格相同：单价15000元/m²、总价180万元。

理由：在申请抵押贷款的情况下，从房屋交易双方当事人来看，买方是按照单价15000元/m²、总价180万元支付房价款，卖方在成交日期一次性得到了180万元的房价款，因此名义价格和实际价格相同。只是说买方支付的房价款中，其中有70%的房价款是从银行申请的抵押贷款，至于抵押贷款的偿还方式以及偿还期限，是买方和银行之间的债权债务关系，并不会对实际价格产生影响。

四、从成交日期起分期支付，第一期于成交日期支付80万元，第二期于第一年年末支付50万元，第三期于第二年年末支付50万元（假定年折现率为6%）

此时名义价格为：单价15000元/m²、总价180万元。

实际价格为：

实际总价：80+50/（1+6%）+50/（1+6%）²=171.67（万元）

实际单价：171.67万元/120=14306元/m²

此时，名义价格与实际价格不相同，且实际价格小于名义价格。

五、从成交日期起分期支付，第一期于成交日期支付80万元，第二期于第一年年末支付50万元，第三期于第二年年末支付50万元，买方在支付第二期、第三期价款时，应按照支付第一期价款之日的贷款利率，向卖方支付利息（假定贷款利率为6%）

此时名义价格为：单价15000元/m²、总价180万元。

实际价格为：

第二期支付的价款为：50×（1+6%），第三期支付的价款为：50×（1+6%）²

实际总价为：80+【50×（1+6%）】/（1+6%）+【50×（1+6%）²】/（1+6%）²=180（万元）

实际单价为：180万元/120=15000（元/m²）

此时，名义价格和实际价格相同。

六、约定成交日期的半年后一次性付清（假定年折现率为6%）

此时名义价格为：单价15000元/m²、总价180万元。

实际价格为：

实际总价：180/（1+6%）^0.5=174.83（万元）

实际单价：174.83万元/120=14569（元/m²）

此时，名义价格与实际价格不相同，且实际价格小于名义价格。

结论：上述一、三、五的付款方式下，名义价格与实际价格相同；二、四、六的付款方式下，名义价格和实际价格不相同，且实际价格小于名义价格。

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