2021年房地产估价师备考如火如荼，建设工程教育网的老师们为大家整理了房估备考知识集锦，供大家学习参考。今天我们一起来学习“投资回收与投资回报”。

投资回收与投资回报

房地产估价师考试中会涉及到投资回收与投资回报的计算，那么什么是投资回收、投资回报呢？

房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两部分。

投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。

以银行向借款人发放贷款为例，银行发放贷款的过程也就是银行的投资过程，借款人拿到贷款之后按照约定的方式还本付息，借款人偿还的本金就是银行这一投资行为的投资回收，向银行支付的利息就是银行的投资回报。

那么投资回收和投资回报分别应该如何计算呢？

咱们可以利用等额序列支付的年值与现值之间的关系来理解：

上式中，P×i就是投资者的投资回报，就是投资者的投资回收。

值得注意的是，计算某一年的投资回报时，P×i中的P是所要计算的这一年年初时尚需偿还的贷款额、而不是总的借款额。

下面通过一个简单的小例子来看一下投资回收、投资回报的计算。

某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回收和投资回报分别是多少？

分析：第10年的投资回报=P×i，第10年的投资回收=A-P×i

年还款额A=36000元，年利率为7.5%，已经年还款额、年利率求解第10年的投资回收与投资回报的问题就转换为求解P。

此时需要注意：计算第10年的投资回报时，P应该是第10年年初时尚需偿还的贷款额，而不是期初的贷款额。

计算第10年年初尚需偿还的贷款额，根据年利率i=7.5%、年还款额A=36000元、尚需偿还的贷款年限n=15-9=6年，套用已知年金求现值公式求解。

第10年年初尚需偿还的贷款额为：

第10年的投资回报=P×i=168978.47×7.5%=12673.39（元）。

第10年的投资回收=36000-12673.39=23326.61（元）。

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