摘要：开发利润通常按照一定的基数乘以相应的房地产开发利润率来计算，开发利润的计算是房地产估价师考试重要考点，我们一起来学习。

成本法中开发利润的计算

成本法计算房地产价值时，开发利润是房地产开发企业的利润，而且是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得的平均利润，而不是个别房地产开发企业的期望利润或者实际利润。

一般来说，开发利润通常按照一定的基数乘以相应的房地产开发利润率来计算。开发利润率的形式及相应的计算基数如下所示：

在具体做题时，需要准确区分不同利润率的计算基数问题。下面通过一个具体例题来看一下。

【例题】新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为（　）万元。

A.1508.02        B.1520.86             C.1527.27            D.1619.05

【分析】假设该房地产价值为V，房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

已知：土地取得成本=600万元，建设成本=500万元，管理费用=40万元，销售费用=20万元，投资利息=30万元，销售税费=售价×6.5%=V×6.5%

问题转换为求解开发利润，直接成本利润率为20%，则开发利润=（土地取得成本+建设成本）×直接成本利润率=（600+500）×20%=220（万元）。

代入数据，得到：V=600+500+40+20+30+ V×6.5%+220

计算得到V=1508.02（万元）。本题正确选项为A。

【修改题目条件1】：其他条件不变，将“直接成本利润率20%”修改为“投资利润率为20%”，此时该房地产的价值为（　）万元。

【分析】若投资利润率为20%，则开发利润=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用）×20%=（600+500+40+20）×20%=232（万元）。

房地产价值V的计算式如下：

V=600+500+40+20+30+ V×6.5%+232

计算得到V=1520.86（万元）。此时正确选项为B。

【修改题目条件2】：其他条件不变，将“直接成本利润率20%”修改为“成本利润率为20%”，此时该房地产的价值为（　）万元。

【分析】若成本利润率为20%，则开发利润=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）×20%=（600+500+40+20+30）×20%=238（万元）。

房地产价值V的计算式如下：

V=600+500+40+20+30+ V×6.5%+238

计算得到V=1527.27（万元）。此时正确选项为C。

【修改题目条件3】：其他条件不变，将“直接成本利润率20%”修改为“销售利润率为20%”，此时该房地产的价值为（　）万元。

【分析】若销售利润率为20%，则开发利润=开发完成后的房地产价值×销售利润率=V×20%。

房地产价值V的计算式如下：

V=600+500+40+20+30+ V×6.5%+ V×20%

计算得到V=1619.05（万元）。此时正确选项为D。

【提示】开发利润的计算是复习的重点之一，需要准确记忆并区分不同利润率及其计算基数。如上面的举例，各选项的设置干扰性比较强，如果没有记住相应的计算基数，依然能计算出结果并找到相应的选项。

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