共有房屋的转让

共有房屋是指两个或两个以上的单位、个人对同一房屋享有所有权。

“共有”分为按份共有(出资关系)和共同共有(配偶、继承)。如共有人之间没有约定或约定不明，除非存在家庭关系，否则默认为按份共有(平均处理)。

(一)按份共有房屋的转让(灵活)

按份共有人可以转让其所拥有的份额，无须经其他共有人同意，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

“两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。”

90m2的房屋，甲乙丙三人按份共有，各占据1/3，甲转让自己的份额，乙丙都愿意购买，且协商不成，此时甲乙丙三方提出将甲的份额一份为二，应予支持。

“共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持。”

90m2的房屋，甲乙丙三人按份共有，各占据1/3，甲去世后，其儿子继承，面对继承等无偿转让形式，乙希望行使自己的优先购买权，避开继承环节，优先购买甲份额，法院不予支持。

(二)共同共有房屋的转让(严苛)

除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意。

具有家庭关系的共同共有人只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共有房屋时，才可以请求分割。分割后，共同共用的房屋变为按份共有的房屋，按份共有房屋的所有权人可以自由处分分割所得份额。

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