参加2019年房地产估价师考试的考生，想必已经开始准备学习了，我们整理了《房地产估价理论与方法》科目练习题，配套以对应的知识点讲解，帮助大家掌握知识。建设工程教育网教学专家提醒大家，提早备考直达更有保障！

房地产估价师试题讲解：房地产损害赔偿的需要

【例题1-1】某办公楼工程基础施工中，造成邻近一幢住宅楼出现一定程度的门窗变形、墙体开裂和基础不均匀沉降等。该住宅楼总建筑面积5500m²，共60套住房，有60户居民。经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格为6000元/m²，平均每套住房的市场租金为2000元/月，在受损状况下的市场价格为5200元/m²；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为180万元，并需要居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1000元，临时安置费平均每户每月2000元；该住宅楼即使修复后，也会因曾受损使人们心理减价3%。

计算：

①该住宅楼在不修复情况下的价值减损额；

即受损前后的市场价格差：

（6000－5200）×5500＝440.00（万元）

②修复所能带来的价值增加额；

修复后前的市场价格差，即：

[6000×（1－3%）－5200]×5500＝341.00（万元）

补充：受损后，和修复前，是一个时点，一个概念。

③修复的各项必要费用；

包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：180＋0.1×2×60＋0.2×6×60＝264.00（万元）

④该损害在经济上是否可修复；

比较修复的必要费用（成本）与修复的价值增值（收益）。如前者≦后者，可修复；反之，不可修复。

因为修复成本264万元<修复所能带来的价值增加额341万元（修复收益），在经济上可修复。

⑤该损害造成的相关经济损失额；

房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费，即：

0.1×2×60＋0.2×6×60＝84.00（万元）

⑥该损害造成的总损失额；

修复的必要费用和修复后的价值减损额，即：

264＋0.6×3%×5500＝363.00（万元）

⑦如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额。

给予每户的赔偿金额包括搬迁费、临时安置费和修复后的价值减损额，或者总损失额减去修复工程费后的余额，即：

0.1×2＋0.2×6＋0.6×3%×5500÷60＝3.05（万元）

本例题作为选择题，以及计算题的考点，要注意：

不修复情况下的价值减损＝损坏前后的市场价差

修复带来的价值增加额＝修复后前的市场价值差

损害经济上是否可被修复，修复的必要费用小于修复后的价值增加值（成本效益原则）

损害造成的相关经济损失，主要是搬迁费和临时安置费

总损失额＝修复必要费用＋修复后的价值减损额

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