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某房地产开发企业开发1幢商住楼。2012年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2012年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2014年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。

<1> 、关于该企业出租商业用房的说法，正确的是(　)。

A、应当向房产管理部门申请登记备案

B、应当经甲、乙银行同意

C、该租赁关系不得对抗乙银行的抵押权

D、该租赁关系不受抵押权影响

【正确答案】 AC

【答案解析】 本题考查的是商品房屋租赁登记备案。《城市房地产管理法》规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。抵押权设立后房屋出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。参见教材P137、144。

<2> 、关于法院处置抵押物时优先保护的说法，正确的为(　)。

A、应当首先保护购房人刘某的权益

B、甲银行抵押在先，优先受偿

C、乙银行办理了登记，应当优先受偿

D、甲、乙银行按贷款比例受偿

【正确答案】 AC

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P148。

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