2012年房地产估价师《理论与方法》试题单选题第3题
某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降,该住宅楼总建筑面积为10000㎡.共有100套住房,有100户居民。经评估,该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000 元/㎡,平均每套住房的市场租金为1500元/月,在受损情况下的市场价格为4500 元/㎡;如果对该住宅楼进行修复,恢复工程费为150万元,并需居民搬迁和在外临时安置6个月,搬迁费平均每户每次1300 元;该住宅楼修复后,会因曾受损而导致心理减价5%,关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法,正确的是( )。
A.该损害在经济上是可修复的
B.修复所能带来的价值增加额为500万元
C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元
【正确答案】:C
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(1)修复的各项必要费用,包括修复工程费、搬迁费和临时安置费,即:150+0.13×2 ×100+0.15×6×100=266(万元)。
(2)修复所能带来的价值增加额,为修复后与修复前的市场价格之差,即:[5000×(1-5%)-4500]×10000=250.00(万元)。
该损害在经济上是否可修复,是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额,则在经济上是可修复的;反之,在经济上是不可修复的。
因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元,所以该损害在经济上是不可修复的。
(3)该住宅楼在不修复情况下的价值减损额,为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差,即:(5000-4500)×10000=500.00(万元)
(4)在不修复情况下,价值减损额为500万元,平均每户可得5万元。
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责任编辑:天蓝
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