人在江湖，竞争压力这么大，同样的在房地产估价师考试中，也是压力很大的，所以在备考考试的时候，一定要努力啦！为了帮助小伙们，接下来小编带大家学习2019房地产估价师《经营与管理》考点二：房地产市场的特性与功能。

　　2019房地产估价师《经营与管理》考点二：房地产市场的特性与功能

　　第三节 房地产市场的特性与功能

　　1.房地产市场的特性(6特性)

　　1.1 市场供给的垄断性

　　1.2 市场需求的广泛性和多样性

　　需求者购置房地产时有不同的目的和设想，可以自用也可以投资，因而需求具有多样性。

　　1.3 市场交易的复杂性

　　房地产具有不可移动性，所以交易的是产权;

　　房地产交易需要经过复杂和严密的法律程序;

　　交易市场信息缺乏，需要专业人员的服务。

　　1.4 房地产价格与区位密切相关

　　房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%-70%;

　　由于人口不断增长、土地资源不可再生和经济社会不断发展，房地产价格的长期趋是总体向上发展的;

　　但现实价格也会受经济周期、市场预期、社会经济政治事件及交易个体个别因素影响而呈现出短期波动。

　　1.5 存在广泛的经济外部性

　　1.6 市场信息的不对称性

　　概念

　　·指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不对称的。

　　一般情况

　　·房地产市场中，卖方对信息的了解程度远远高于买方，使消费者的利益容易受到损害(买的不如卖的精)。

　　解决信息不对称的途径

　　·发展房地产估价等专业服务-提高专业水平;

　　·政府加强房地产市场信息的发布工作-提高信息透明度

　　2.房地产市场的功能(五方面)

　　配置存量房地产资源和利益

　　显示房地产市场需求变化(价格与需求成反比)

　　指导供给以适应需求的变化(价格与供给成正比)

　　指导政府制定科学的土地供给计划

　　引导需求适应供给条件的变化

　　【记忆要诀】

　　配置资源，反应需求，指导供给，指导管理，引导需求

　　【重点难点】引起需求增加或减少的原因

　　未来预期收益变化

　　政府税收政策的影响

　　收入水平变化或消费品味变化

　　原用于其他方面资金的介入

　　土地供给的变化

　　【重点难点】供给如何适应需求(两种方法)

　　新建或改变用途

　　可替代物业间的租售价格比发生变化

　　·如房价高了，对租房的需求就大了

　　·如写字楼价格上涨，则有些公寓就作为办公用房进行出租，租金上涨

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