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　　2019房地产估价师《理论与方法》考点四：替代原则

　　替代原则

　　替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。

　　房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。

　　房地产价格的形成也如此，只是由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。

　　替代原则对于具体的房地产估价工作，指明了下列两点：

　　(1)如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时，则可以通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格。

　　(2)不能孤立地思考估价对象的价值，应考虑相似的房地产的价格牵掣。

　　还需要指出的是，替代原则是针对估价结果而言的，不论采用何种估价方法估价，最后都应把估价结果放到市场中去衡量，只有当估价结果没有不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格时，估价结果才可以说是合理的。当把替代原则的思想用于某个参数的测算、选取时，替代原则就转化为替代原理。替代原理在比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法中都会用到。

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