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　　2019房地产估价师《案例与分析》考点二：餐饮房地产的估价

　　餐饮房地产的估价

　　餐饮房地产属于商业房地产的范畴，其估价特点、价格影响因素、估价方法等与商业房地产基本类似。

　　(一)餐饮房地产及其估价特点

　　1.地段选择的差异性。

　　2.营业收入的差异性。

　　(二)餐饮房地产估价的技术路线及难点处理

　　同商业房地产、酒店房地产。利用收益法对餐饮房地产估价时，净收益的测算过程中，需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。

　　剥离非房地产带来的收益的方法之一是通过商业利润进行剥离。商业利润包括平均商业利润和超额商业利润，超额商业利润是超过平均商业利润的部分。在测算餐饮房地产的净收益时，不仅要扣除平均商业利润，还要扣除超额商业利润。

　　剥离非房地产带来的收益的方法之二是利用平均商业利润直接测算餐饮房地产的客观收益，不考虑非房地产带来的收益。

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