2019年房地产估价师考试时间为10月19日、20日，现在备考已经开始，房地产估价师知识点需要一点一滴的积累，建设工程教育网特别整理了《房地产理论与方法》科目第三章的知识点，进行详细讲解，希望对考生朋友们的备考学习有所助益！ 　　

　　挂牌价格、成交价格

　　挂牌价格

　　出售要价。通常高于成交价格。不能作为估价依据，仅是了解市场行情的参考。挂牌价与成交价之差称为议价空间。议价空间小，说明市场景气(砍不下价)。

　　(2)成交价格

　　成交价格：成功交易中买方支付和卖方接受的金额。(两个特点：是已经完成的事实，是个别价格)

　　成交价格形成机制：

　　1)卖方要价：卖方出售时所愿意接受的价格。(越高越好，存在“卖方最低卖价”)

　　2)买方出价：买方购买时所愿意支付的价格。(越低越好，存在“买方最高买价”)

　　3)卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。

　　【难点】最低卖价、最高买价、成交价之间的关系

　　当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交可能。

　　三者关系：成交时，最高买价≥成交价≥最低卖价。

　　最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间。

　　实际成交价格落在区间的某个位置取决于市场性质：买方市场/卖方市场，议价能力和技巧。

　　【重点】买方市场与卖方市场

　　买方市场，供大于求，相对过剩，买方主导。成交价偏向卖方的最低卖价，价格偏低。

　　卖方市场，供不应求，相对短缺，卖方主导。成交价偏向买方的最高买价，价格偏高。

　　正常成交价格：不存在特殊交易情况下的成交价格。

　　特殊交易，包括利害关系人之间、对交易对象或市场行情缺乏了解、被迫出售或被迫购买(包括急于出售或购买)、人为哄抬、特殊偏好、相邻房地产合并、受迷信影响等的交易。

　　(与比较法中的非正常交易价格修正对照)

　　正常成交价格形成条件(7个)：公开市场;交易对象具备市场性;买者卖者众多;买者和卖者完全自愿;自私理性(经济人假定);完全信息;适当的交易期间，不急于出售或购买。

　　成交价格的高低，还和交易方式有关。

　　招标成交价——可实现高地价

　　拍卖成交价——最能抬高地价

　　挂牌成交价——可实现高地价

　　协议成交价——一般会降低地价

　　一般情况下，协议地价最低，其次是招标地价，最高的是拍卖、挂牌地价。

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