2019年房地产估价师考试时间为10月19日、20日，现在备考已经开始，房地产估价师知识点需要一点一滴的积累，建设工程教育网特别整理了《房地产理论与方法》科目第六章的知识点，进行详细讲解，希望对考生朋友们的备考学习有所助益!　

　　收益乘数法的种类

　　用于直接资本化的收益类型主要有潜在毛收入、有效毛收入和净收益，相应的收益乘数有潜在毛收入乘数(PGIM)、有效毛收入乘数(EGIM)和净收益乘数(NIM)。

　　(1)潜在毛收入乘数法

　　潜在毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的潜在毛收入乘以潜在毛收入乘数来求取估价对象价值的方法，即：

　　V=PGI×PGIM

　　潜在毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即：

　　PGIM=V/PGI

　　潜在毛收入乘数法没有考虑房地产空置率和运营费用的差异(潜在，说明是最大可能)。因此，如果估价对象与可比实例的空置率差异不大，并且运营费用比率相似，则使用潜在毛收入乘数法是一种简单可行的方法。

　　该方法较粗糙，适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。

　　(2)有效毛收入乘数法

　　有效毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法，即：

　　V=EGI×EGIM

　　有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即：

　　EGIM=V/EGI

　　有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和收租损失情况。因此，当估价对象与可比实例的空置率有较大的差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。

　　有效毛收入乘数法的缺点是没有考虑运营费用的差异，因此也只适用于做粗略的估价。

　　(3)净收益乘数法(用的最多)

　　净收益乘数法是将估价对象未来第一年的净收益乘以净收益乘数来求取估价对象价值的方法：V=NOI×NIM

　　净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即：NIM=V/NOI

　　净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。

　　净收益乘数与资本化率互为倒数，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即：V=NOI/R

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