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　　2018年房地产估价师《经营与管理》高频考点（第二章）：

　　1.房地产市场的运行环境

　　（1）社会因素：人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等。

　　（2）经济因素：经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收人及其分布、支付能力与物价水平等。（P31）

　　2.房地产市场的含义

　　■一般的定义·指从事房地产交易活动的场所，以及交易的途径与形式。

　　■经济学的定义·指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。

　　■房地产市场体系包括·交易当事人－主体·作为交易对象的房地产资产－客体·交易制度－制度·促进交易的组织机构－中介

　　3.房地产市场指标（四大类40小项）（P39～P44）

　　（1）存量＝上期存量+报告期竣工量-报告期灭失量

　　（2）可供租售量＝上期可供租售数量-上期吸纳量+报告期新竣工量

　　（3）吸纳周期＝1/吸纳率

　　（4）开发投资杠杆率＝房地产开发投资/自有资金或权益资本（反映企业财务风险水平，值越高，说明自有资金越少，风险越大）

　　（5）住房可支付性指数（HAI）

　　HAI＝100，说明中位数收入水平的家庭正好能承受中位数价格的住房

　　HAI＞100，居民家庭能够承受更高价格的住房，房价相对于收入来说低

　　HAI＜100，居民家庭能够承受更低价格的住房，房价相对于收入来说高了　　　　　

　　（6）住房价格合理性指数，从经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出判断。

　　4.房地产市场细分（五种分类）

　　4.1按地域范围细分（区域性市场）

　　■按城市划分

　　■按城市内的某一具体区域划分

　　■按省或自治区划分

　　■按大片区进行划分

　　4.2按房地产用途细分

　　■居住物业市场

　　■商业物业市场

　　■工业物业市场

　　■特殊物业市场

　　■土地市场

　　不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。

　　5需求指标

　　■国内生产总值

　　■人口数量-户籍人口、常住人口、现有人口

　　■家庭户规模

　　■就业人员数量

　　■就业分布

　　■城镇登记失业率

　　■家庭可支配收入

　　■家庭总支出

　　■房屋空间使用数量

　　■商品零售价格指数

　　■城市居民消费价格指数

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