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　　2018年房地产估价师《经营与管理》高频考点（第七章）：

　　1.房地产置业投资项目的主要不确定性因素

　　■购买价格

　　■权益投资比率（资本金占初始投资的比例）

　　■空置率

　　■运营费用【重点难点】权益投资比率

　　■权益投资比率是指投资者所投入的权益资本或资本金占初始投资总额的比例

　　■权益投资比例低，说明资本金少，借款资金多，使用了高的财务杠杆，投资者的风险和报酬相应增加，权益投资收益率高

　　■当长期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率

　　■金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率

　　2.房地产开发项目的主要不确定性因素（7大因素）（P212～216）

　　（1）土地费用：比重大，招拍挂的出让方式使土地价格难以确定；

　　（2）建筑安装工程费：估算价与报价有差异，开工后建材和人工费会发生变化；

　　（3）租售价格：物业的供求关系变化，各种因素会发生变化；这种比较往往未考虑租金和售价在开发期间的增加或减少，而仅以“今天”的租金和售价水平估算。

　　（4）开发期与租售期：准备期、建造期、租售期的不确定；

　　（5）容积率及有关设计参数：容积率不确定，可供出租出售面积不确定（公摊）；

　　（6）资本化率：评估时所选取的资本化率与将来实际投资收益率之间会出现误差；

　　（7）贷款利率：影响财务杠杆的有效性及融资成本；

　　3.【重点难点】空置率

　　空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。

　　空置率的变化与宏观社会经济环境、市场供求关系、业主经营管理水平、租户支付租金的能力有关。

　　【重点难点】运营费用通过签署长期物业协议可以减少运营费用的变动，但无法排除通货膨胀的影响，也无法减少大修理费用的变化。

　　4.敏感性分析的“三项预测值”法（是多因素敏感性分析的一种）

　　对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值和最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析判断开发利润受影响的情况。是多因素敏感性分析的一种。

　　5.敏感性分析的概念

　　敏感性分析的概念是从众多的不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法（可以用人的敏感性来理解：有些人对钱敏感，有些人对名敏感）。（找出项目的死穴在哪里）

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