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　　2018年房估《理论与方法》高频考点（第十章）：

　　1.估价程序作用：规范估价行为；保证估价质量；提高估价效率；防范估价风险。（P396）

　　2.估价基本事项概述4个：估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。

　　估价基本事项不能明确的责任，主要在估价师。

　　估价基本事项之间的关系。估价目的是龙头。它决定估价对象、价值时点和价值类型。

　　法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象。

　　不能独立使用、处分的房地产，不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，不宜作为抵押估价目的的估价对象。

　　估价对象与价值时点有关。确定价值时点一般应在确定具体的估价对象之前。价值时点不同，估价对象的具体状况可能不同。

　　3.档案保存期限（P424）

　　（1）自估价报告出具日期起算，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年。

　　（2）估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应当保存到估价服务的行为结束。

　　（3）估价机构终止的，其估价报告及相关资料应当移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构。

　　4.4.估价师对资料的质疑《资产评估法》第十二条，估价师有权要求委托人提供相关的权属证明、财务会计信息和其他资料。

　　《资产评估法》第十八条，委托人拒绝提供或不如实提供执行估价业务所需的估价对象权属证明、财务会计信息和其他资料的，估价机构有权依法拒绝其履行估价委托合同的要求，终止估价程序。

　　虽然通常会在估价委托合同中要求委托人如实提供其知悉的估价所需资料，并保证其提供的资料是真实、完整、合法及准确的，没有隐匿或虚报的情况，甚至《资产评估法》第二十三条规定“委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责”，但估价师也要合理怀疑委托人提供的资料的真实性、完整性、合法性和准确性，对其提供的资料应进行检查。

　　对自己收集的资料也应进行检查。当委托人是估价对象权利人的，应查看估价对象的权属证明原件，并将复印件与原件核对，不得仅凭复印件判断或假定估价对象的权属状况。

　　当为鉴证性估价的，应依法对收集的作为估价依据的资料进行核查验证。

　　资料收集后，应及时进行分析整理，以便需要时查阅和使用。

　　5.实地查勘估价对象的工作内容感受区位优劣、核对估价对象具体情况、观察估价对象内外部情况、询问、调查估价对象的历史使用状况、拍摄影像资料、调查历史使用状况、周边及当地同类房地产市场行情、补充收集资料。

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