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　　2018年房估《理论与方法》高频考点（第八章）：

　　1.假设开发法的估价前提有3种：

　　（1）业主自行开发前提；

　　（2）自愿转让开发前提；

　　（3）被迫转让开发前提。一般情况下，自行开发前提下的价值＞自愿转让前提下的价值>被迫转让前提下的价值。（P341～342）

　　在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。

　　2.假设开发法的理论依据（1）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的价格剩余）。

　　（2）表现形式——评估新开发建设的房地产价值的成本法的倒算法。

　　（3）假设开发法与成本法主要区别：

　　①成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。

　　②假设开发法中，开发完成后的房地产价值通过预测得到，需要求取的是土地价值。

　　③起点和终点（已知和未知）刚好相反。

　　3.在调查、分析了房地产开发用地的状况和当地房地产市场状况后，便可以选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。（P343）

　　4.折现率（掌握）

　　◆与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同。等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率。

　　◆本质上体现了资金的利率和开发利润率两部分。

　　（用动态分析法时，利息和利润不需要再另外计算。包含在折现率中予以考虑）。

　　5.测算中的其他有关问题假设开发法本质上是一种收益法，在上述测算中只讲了通常情况下的开发完成后的房地产价值，在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。

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