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2018年房估《理论与方法》高频考点（第二章）：

1.房地产权利的分类（P53）

2.房地产实物、权益和区位的含义

房地产实物的含义（考点在相关知识部分）

房地产中看得见、摸得着的部分，例如，土地的形状、地形、地势、地质、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。认识房地产实物，需要测绘、建筑、设备等专业知识。

房地产实物是有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能。以一幢房屋为例，其有形的实体，如结构，是砖木的、砖混的、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，如优良工程，合格工程；组合完成的功能，如空间布局如何，户型如何。

3.物权与债权

①债权是权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利，债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或者不为一定行为。“相对权”、“对人权”。

②物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人。“绝对权”、“对世权”。

③“物权优先于债权”、“时间优先”。

④所有权是自物权，其他的是他物权。他物权中，抵押权是担保物权，其他的他物权是用益物权。

4.寿命长久特性也称为耐久性，对土地而言，也称为不可毁灭性、永续性。建设用地使用权期间届满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。（P62）

5.按开发程度划分的种类（5类）（熟悉）

（1）生地——无基础设施；

（2）毛地——有基础设施＋未拆迁；

（3）熟地——完善的基础设施＋场地平整，可直接建造建筑物；有“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”三种情况。

（4）在建工程——已开工但尚未建成，不具备使用条件的项目（包括缓建工程）。缓建工程也是在建工程。

判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。

（5）现房——已建造完成＋可直接使用。

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