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2018年房估《理论与方法》高频考点（第一章）：

　　1.专业估价与非专业估价的五大不同点（P2）

　　（1）由专业机构和专业人员完成；

　　（2）提供专业意见；

　　（3）具有公信力；

　　（4）实行有偿服务；

　　（5）承担法律责任。

　　2.鉴证性估价（公证性估价、证据性估价）是向委托人提供，估价报告供委托人给第三方使用，起价值证明作用，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。

　　3.专业房地产估价与非专业房地产估价的区别

　　专业/非专业五大不同（重要考点）：

　　①专业机构和专业人员——前者指具有一定数量的估价专业人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。后者指具有估价专业知识及实践经验、专门从事有关估价活动的个人。

　　②专业意见——专业估价不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，根据有关资料数据，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合理。

　　③公信力——专业机构和专业人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。

　　④有偿服务——受他人委托，有偿服务，向委托人收取费用。

　　⑤法律责任——责令限期改正、行政处罚、民事赔偿责任、刑事责任。

　　4.房地产抵押的需要（掌握）

　　1.房地产抵押：债务人或第三人（抵押人）不转移占有，将该房地产作为履债担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人（抵押权人）有权以该房地产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。

　　2.房地产是良好的用于担保债务履行的财产。贷款金额小于抵押房地产的价值（出于安全的考虑）。

　　5.估价方法

　　比较法、收益法和成本法、假设开发法、路线价法、基准地价修正法、标准价调整法、多元回归分析法、长期趋势法等。

　　每种估价方法都有其适用对象和条件。同时运用，相互验证，但不应相互替代。不同方法可以互补，如特殊厂房不适用比较法，但适用成本法；待开发土地不适用成本法，但适用假设开发法和比较法；在建工程不适用比较法，但适用成本法和假设开发法。

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