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　　2018年房估《案例与分析》高频考点（第一章）：

　　1.房地产估价报告的构成要素一份完整的估价报告应包括8项内容：

　　（1）封面；

　　（2）致估价委托人函；

　　（3）目录；

　　（4）估价师声明；

　　（5）估价假设和限制条件；

　　（6）估价结果报告；

　　（7）估价技术报告；

　　（8）附件。（注意致估价委托人函和目录的前后位置、是否缺项）（P5）

　　2.封面包括7项内容：

　　（1）估价报告名称；

　　（2）估价报告编号；

　　（3）估价项目名称；

　　（4）估价委托人；

　　（5）房地产估价机构；

　　（6）注册房地产估价师；

　　（7）估价报告出具日期。（注意封面内容是否缺项）（P6～7）

　　常见错误：

　　（1）封面中缺少估价报告出具日期、注册房地产估价师注册号；

　　（2）封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。

　　3.估价报告出具日期估价报告出具日期，是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是，估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。

　　历年考点：封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”，考过两次以上。2017年改错题10分。

　　八个估价时间概念的辨析：

　　（1）.估价报告开始日期。指受理估价委托的日期。

　　（2）.估价报告完成日期。指完成估价报告的日期或出具估价报告的日期。

　　（3)估价作业日期。指从估价报告开始日期到估价报告完成日期的时间段。

　　（4)价值时点。指估价结果对应的日期。

　　（5)致函日期。指出具估价报告的日期或估价报告完成的日期。

　　（6)实地查勘期。指进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。

　　（7）.价报告应用有效期。指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间。

　　（8）.估价责任期。指出具报告的估价机构及注册房地产估价师应承担法律责任的期限。如果估价报告在其使用期限内未使用，则估价责任期等同估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内使用，则估价报告责任期应到估价服务的行为结束为止。

　　4.价值时点（2013教材之前写作估价时点）

　　价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的某一特定时间，因此价值时点应根据估价目的确定，应说明所评估的估价对象价值或价格对应的时间及其确定的简要理由，价值时点应采用公历表示，宜具体到日。回顾性估价和预测性估价的价值时点在难以具体到日且能满足估价目的需要的情况下，可到周或旬、月、季、半年、年等。

　　在案例考试中，从2011年理论教材要求说明价值时点确定的理由，价值时点中没有说明“价值时点的确定理由”可作为一处错误予以指出。

　　对于抵押目的估价，价值时点一般应选定为估价人员实地查勘现场之日，如不是实地查勘之日，还要在估价假设与限制条件中说明一下。

　　被征收房屋价值时点为“房屋征收决定公告之日”。

　　往年试题：价值时间，近年试题缺少确定理由

　　5.估价原则估价原则是估价活动所依据的法则或标准，估价报告应说明本次估价所遵循的估价原则的名称、定义或内涵。房地产估价应遵循独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则。

　　房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。房地产的投资价值、现状价值等其他价值或价格评估，应根据估价目的和价值类型，从市场价值评估的原则中选择适用的原则，并可增加其他适用的原则。

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