简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。具体地说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。根据将未来收益转换为价值的方式不同，或者说资本化类型的不同，收益法分为报酬资本化法（yield capitalization）和直接资本化法（direct capitalization）。报酬资本化法是一种现金流量折现法（discounted cash flow analysis，DCF），即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用合适的报酬率将未来各期的净收益折现到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，然后将未来第一年的收益除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来第一年的收益乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法，具体称为收益乘数法。