估价技术报告可能存在的错误是2016年房地产估价师备考高频考点，很多学员对房估案例中的指错题没有思路，现对估价技术报告中容易出现的错误进行归纳汇总，以便于考生理解。现整理如下：“估价技术报告”应包括以下6项内容：

1.估价对象描述与分析

（1）估价对象实物状况描述与分析

注意因素分析与估价对象相吻合，如：

1）商业：要具体分析用途、建筑品质及内部格局、净高、建筑面积、装修、无形价值等内容。

2）住宅：要具体分析房屋结构、建筑面积、设施设备、质量、装修等内容。

3）工业：要具体分析用途、用地面积、建筑物结构、建筑面积、设施设备等内容。

4）写字楼：要具体分析用地面积、外观形象、内部装修、设施设备、智能化程度、物业服务水平、租户类型、建筑面积、可出租面积等内容。

（2）估价对象权益状况描述与分析

估价对象权益状况描述与分析，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两部分。对土地权益状况的描述主要说明以下内容：1）土地所有权状况；2）土地使用权状况；3）他项权利设立情况；4）土地使用管制；5）目前使用情况；6）其他特殊情况。少其中一项。

建筑物权益状况的描述主要说明以下内容：

1）房屋所有权状况；2）出租或者占用情况；3）他项权利设立情况；4）其他特殊情况。

对在建工程权益状况描述还应包括；

1）建设用地规划许可证；2）建设工程规划许可证；3）建设工程施工许可证等的取得情况。

（3）估价对象区位状况分析或区域因素分析

注意分析因素与估价对象相吻合，如：

1）商业：要具体分析繁华程度、交通条件、临街情况等内容；

2）住宅：要具体分析交通条件、生活服务设施、公用配套设施、环境状况等内容；

3）工业：要具体分析区域、地理位置、交通、基础设施等内容；

4）写字楼：集聚程度、交通条件、临街状况、周边环境。

2.市场背景描述与分析

缺市场背景分析、市场背景与描述分析中未对工业用途的房地产市场进行分析、市场背景分析过于简单也可视为一项错误。或如，写字楼使用住宅的市场背景错误。

3.最高最佳利用分析

最高最佳使用分析应说明房地产现状和规划要求、估价用途的确定。

（1）根据估价目的——依法享有的开发利用权利确定；

（2）已为某种利用时——维持、更新改造、改变用途、改变规模、重新开发、组合或其他具体分析确定；

（3）实际用途、登记用途、规划用途之间不一致的确定。

4.估价方法适用性分析

要详细阐述选用估价方法的理由、不选用的说明、估价技术思路。其可能存在的错误在后面的“估价方法选用错误”详细阐述。

5.估价测算过程

“估价测算过程”要详细说明估价方法的测算过程、参数选取等内容。其可能存在的错误在后面的“估价方法运用错误”详细阐述。

6.估价结果的确定

“估价结果的确定”要详细说明估价结果及其确定的理由。其可能出现的错误主要表现在：

（1）确定估价结果的理由不充分。两个结果，如何得到最后结果，没有说明，如权重差别大没有说明原因。估价结果需要有理由来支持（如：估价原则、估价人员周密计算、根据本类房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果）。如：“根据上述计算，确定估价结果为XX万元”，而确定的“估价结果”又与计算结果不一致的情形属于“确定估价结果的理由不充分”。

（2）最终结果应说明总价和单价，并要有大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。否则，视为错误。

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责任编辑：lala