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　　讨论专区：【房地产估价师·房地产基本制度与政策·必会考点】——房屋征收的相关概念

　　知识点：房屋征收的相关概念

　　1.房屋征收的限制条件。

　　征收作为一种以取得国有土地上单位、个人的房屋为目的的强制性行为，有严格法定的限制条件：

　　（1）征收只能是为了公共利益的需要；

　　（2）征收必须严格依照法律规定的权限和程序；

　　（3）以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿。

　　2.公共利益的特点

　　（1）公共利益是客观的。公共利益的客观性表现在它客观地影响着社会公众整体的生存与发展。

　　（2）公共利益是共享的。公共利益具有整体性、相对普遍性和共有性。公共利益当然涉及多数人与少数人的利益问题，但并不能说多数人的就一定是公共利益，公共利益还必须有价值判断。

　　（3）公共利益是不确定的。公共利益的“最大特别之处，在于其概念内容的不确定性”，包括“利益内容的不确定性”和“受益对象的不确定性”。

　　3.征收与征用的异同

　　（1）适用对象不同。征收的财产主要是不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产。

　　（2）前提条件不同。征收是为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要。

　　（3）所有权转移不同。征收主要是所有权的改变，是国家将集体所有或者私人所有的财产强制地征归国有，不存在返还的问题，通俗地说是“强买”；征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应返还被征用人，通俗地说是“强租”。

　　（4）补偿内容不同。《物权法》对征收规定了具体的补偿办法，这就是说任何征收都要给予补偿，而且必须依法补偿。征用在财产使用后首先应及时返还被征用人。关于征用补偿，《物权法》只是规定应当给予补偿，此处的补偿主要是指财产因征用而毁损或灭失，应对其征用前的实物状态或价值状态进行复原。究竟如何补偿，可以由双方依据法律规定协商确定。

　　【提示】掌握征收的限制条件及征收与征用的区别。

　　利用下面的题目练习一下吧。

　　【例题】房屋所有权人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提。（　）

　　【答案】错误

　　【解析】本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋、收回国有土地使用权。

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