2016年房地产估价师考试将在2016年10月15、16日进行，考生朋友们正在紧张的备考中，为了使大家的复习更有针对性，建设工程教育网特别分享了房估《房地产估价案例与分析》科目的知识点，希望对大家有所帮助，祝大家备考愉快，梦想成真！

（一）房地产市场价值的确定

1.合理性分析

经估价人员综合分析认为，运用收益法评估的收益价格取决于人们对估价对象未来潜在收益的预期，近年来，XX市房地产市场发展变化明显，房地产价格上涨幅度较大，相对而言，房地产租金水平的上升速度小于或滞后于房地产价格的变化，

租金回报与实际成交价格不匹配，变化波动的房地产市场现状加大了估价人员运用收益法的难度，导致以当前租金水平作为测算基础得出的收益价格往往低于市场的实际成交价格。运用比较法评估的比准价格是采用了类似的市场案例修正后得出的，在当前的房地产市场环境，则更能反映房地产的价格水平。

2.权重选择

综合考虑当前XX市房地产市场状况及评估方法的适用性及运用难度等因素，结合本次估价目的，确定比较法权重为0.7，收益法赋以权重为0.3，则：

估价对象评估单价＝16305×0.7＋14631×0.3＝15803（元／m2）（取整），

估价对象估价总价＝估价单价×建筑面积

＝15803×96.2831＝1521514（元）

（二）估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的特征及使用和维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响项目价值因素的分析，确定估价对象在 2013 年1月3日的市场价值为人民币壹佰伍拾贰万壹仟伍佰壹拾肆元整（￥1521514 元），单价为 15803元／m²。