投资价值指估价对象对某个特定单位或个人的价值。

市场价值，是指该房地产对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，代表市场上大多数投资者的观点）的价值。市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值对特定的投资者而言，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

投资价值与市场价值的区别：

市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的。市场价值是唯一的。

投资价值仅对特定的投资者而言，基于主观的、个人因素上的价值。投资价值因人而异。

同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场预期或信心不同等。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益和风险等的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。

【例题】房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（ ）。

A.市场价值

B.清算价值

C.快速变现价值

D.投资价值

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。投资价值指估价对象对某个特定单位或个人的价值。参见教材P98。

评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关估价参数的取值不同。

例如，投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估，价值是预测的未来净收益的现值之和，但对未来净收益的预测和选取参数的立场不同。