名义价格是表面上的价格，能直接观察到。

实际价格一般直接观察不到，需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。

有多种含义的名义价格和实际价格

（1）未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格是实际价格。

（2）在买房赠送装修、家具、汽车、车位等的情况下，总房价是名义价格，扣除这些赠品后的价格是实际价格。

（3）在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成交价格是名义价格，真实的成交价格是实际价格。

（4）买卖双方因为约定税费的承担方式不同，也可能导致实际价格与名义价格的不符。

（5）在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格是名义价格。

在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格为实际价格。

【重点】名义价格与实际价格的换算

根据资金的时间价值的换算，将发生在不同时点的现金流折算到同一时点，即为实际价格。

一套建筑面积为100m2、单价为3000元/m2、总价30万元的住宅，在买卖中的付款方式可能有下列几种：

（1）要求在成交日期一次性付清。

（2）如果在成交日期一次性付清，则给予一定的折扣，如优惠5%。

（3）以抵押贷款方式支付，如首期支付房价的30%（即9万元），余款向银行申请抵押贷款，贷款期限15年，贷款年利率8%，按月等额偿还贷款本息。

（4）从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于第一年年中支付10万元，第三期于第一年年末支付10万元。

（5）从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于第一年年中支付10万元，第三期于第一年年末支付10万元。采取这种分期支付价款的，买方在支付第二期、第三期付款时，应按照支付第一期价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向卖方支付利息。

（6）约定在成交日期后的某个日期一次性付清，如约定于第一年年末一次性付清。

在上述第一、三、五种付款方式下，名义价格和实际价格相同，单价均为3000元/m2，总价均为30万元。

在第二种情况下，名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元；实际单价为3000×（1－5%）＝2850（元/m2），实际总价为28.5万元。

在第四种情况下：名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元；实际总价为10＋10/（1＋5%）0.5＋10/（1＋5%）＝29.28（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为2928元/m2。

在第六种情况下：名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元；实际总价为30÷（1＋5%）＝28.57（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为2857元/m2。

总结：打折，延期付款（延迟期内不付利息）都会导致实际价格低于名义价格。

分期付款，延期付款（延迟期内付利息）不管怎么安排还款方式，实际价格和名义价格都是一致的。