（一）商品房屋租赁合同的概念

租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。

（二）商品房屋租赁合同的主要内容

《城市房地产管理法》规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途，租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。《商品房屋租赁管理办法》对租赁合同的内容作了进一步的规定，规定租赁合同应当具备以下条款：

（1）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

（2）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

（3）租金和押金数额、支付方式。《商品房屋租赁管理办法》规定：“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。”

（4）租赁用途和房屋使用要求。租赁用途，是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同；承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同。

（5）房屋和室内设施的安全性能。

（6）租赁期限。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

【例题】房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。（ ）

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。参见教材P118。

（7）房屋维修责任；

（8）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

（9）争议解决办法和违约责任；

（10）其他约定。

上述条款中，租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是《城市房地产管理法》规定的必备条款。

【例题】租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过（ ）。

A.10年 B.20年 C.30年 D.50年

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。参见教材P118。

（三）商品房屋租赁关系保护

商品房屋租赁期间，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

【2012年试题】房屋租赁期内，房屋所有权人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。买卖不破租赁。房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。参见教材P119。