使用管制主要指：农用地转用为建设用地，以及城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的规定。

就规定用途来看，居住、商业、办公、工业等不同用途对土地位置等的要求不同；反过来，在土地位置等一定的情况下，规定用途（例如是用于商业、办公、居住，还是工业或绿化）对地价有着很大的影响。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显：

在城市发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地的情况下，如果政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必然较低，而如果一旦允许改变用途，则地价会大幅度上涨。（变性）

容积率的高低对地价也有很大的影响。在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的容积率和不包含地下建筑面积的容积率。在补交出让金等费用方面，有的地方政府规定地下建筑面积不补交或者只按照地上建筑面积的出让金水平等费用水平的一定比例（如1/3）补交。这些规定对地价都有很大的影响。

【例题】现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。

A.建筑技术

B.土地权利设置

C.相邻关系

D.房地产使用管制

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。使用管制主要指：农用地转为建设用地，以及城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的规定。参见教材P128。