房估知识点：不按期开发的房地产开发项目

《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

【例题】某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。

1.根据国家有关法规，闲置土地满（ ）未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。

A.6个月

B.1年

C.2年

D.3年

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。这里所指的满1年未动工开发的起止日是自土地使用权出让合同生效之日计算起至次年同月同日止。动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。动工开发必须进行实质性投入，开工后必须不间断地进行基础设施、房屋建设。参见教材P93。

《城市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。

（1）因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。

（2）因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。

（3）因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。

【例题】国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自（ ）之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。

A.使用土地

B.土地使用权出让合同生效

C.土地使用权出让金缴纳

D.土地使用证取得

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。满1年未动工开发的起止日是自土地的使用权出让合同生效之日计算起至次年同月同日止。参见教材P93。

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