房估知识点：房地产作为抵押物的条件

《城市房地产管理法》规定："依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。"

房地产抵押中可以作为抵押物的有两种情形：一是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。二是以单纯的土地使用权抵押的。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。

《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产有：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上列财产一并抵押。

《物权法》规定，不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

【例题】下列房地产中，不得抵押的有（ ）。

A.集体所有的土地使用权

B.村办企业厂房

C.列入城市房屋拆迁范围的房屋

D.宅基地

E.已经设定抵押权的房地产

『正确答案』AD

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的条件。耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不可以抵押。《物权法》第一百八十三条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。担保法第37条第2项规定，宅基地不得抵押。参见教材P122。

《城市房地产抵押管理办法》（原建设部令第98号）也规定下列房地产不得设定抵押权：

（1）权属有争议的房地产；

（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

（4）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

（5）依法不得抵押的其他房地产。

【例题】按照现行法律法规的有关规定，在以下土地权利中，可以抵押的有（ ）。

A.集体土地所有权

B.耕地承包经营权

C.无地上建筑物的乡镇企业用地

D.通过拍卖方式获得并经发包方同意抵押的荒山使用权

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的条件。《物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（4）生产设备、原材料、半成品、产品；（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（6）交通运输工具；（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。参见教材P122。

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