房估知识点：商品房销售中禁止的行为

（1）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

（2）房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

（3）不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。

（4）商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。

2005年5月9日国务院下发的《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中增加了新的规定：国务院根据《城市房地产管理法》第四十六条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

【2011年试题】商品房预购人可以将购买的尚未竣工的预售商品房转让。

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是商品房销售中禁止的行为。国务院根据《城市房地产管理法》第四十五条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。参见教材P112。

【2012年试题】房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是（ ）。

A.按套销售

B.返本销售

C.按房间销售

D.售后包租

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是商品房销售中禁止的行为。《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。参见教材P113。

（5）2011年，国办下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号），要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

【例题】房地产开发企业不得采取（ ）的方式销售商品房。

A.分期付款 B.收取预售款

C.收取定金 D.返本销售

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是商品房销售中禁止的行为。房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。参见教材P113。

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